Верховный суд в одном из недавних дел установил высокий стандарт осмотрительности для покупателей, которые приобретают участки в порядке выкупа без торгов. Те, кто недоволен условиями текста договора, могут выдвинуть замечания и воспользоваться правом заключить его на других условиях. Покупатели, которые этого не сделали, теряют возможность добиться признания недействительным условия о выкупной цене, порядок определения которой не противоречит закону.
«Заключению договора купли-продажи участка предшествует административная процедура согласования, когда стороны вправе урегулировать разногласия, а при невозможности — обратиться в суд», — говорится в определении ВС РФ № 309-ЭС23-19967.
Этот акт по просьбе издания «ЭЖ-Юрист» прокомментировала юрист Land Law Firm Виктория Бразевич. По ее мнению, правовая позиция ВС РФ может иметь огромное значение для практики заключения договоров с уполномоченными органами.
В первую очередь, необходимо тщательно выбрать верное основание для выкупа земельного участка, так как разногласия относительно цены договора с публичным собственником можно разрешить только на преддоговорной стадии. В частности, на способы разрешения разногласий и указал ВС РФ.
Протокол разногласий
Если покупатель не согласен с выкупной стоимостью земельного участка, он может составить документ о том, что не согласен с условиями договора, направил другой стороне протокол разногласий, а она его рассмотрела. В случае, когда договориться по спорному условию не удалось, покупатель вправе обратиться за разрешением разногласий в суд. Начать исполнять договор можно лишь после того, как вступит в силу решение, определившее спорное условие сделки.
Иск об урегулировании разногласий при заключении договора
Разрешая спор, суд должен оценить законность и обоснованность редакций сторон, а также отразить в резолютивной части выбранную редакцию. При этом важно учитывать, что иск приобретателя об урегулировании разногласий не поможет пересмотреть цену договора купли-продажи, если договор уже исполнен. Суды исходят из того, что после регистрации перехода права собственности и полной оплаты цены согласно договору недопустимо пересматривать цену земельного участка по иску покупателя (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2022 № Ф08-6221/2022 по делу № А32-9714/2021).
Иск о понуждении к заключению договора с установлением выкупной цены
Прежде чем подать такой иск, истец должен направить уполномоченному органу (для которого заключение договора является обязательным) оферту (проект договора, содержащего существенные условия). Если обязанная сторона откажется от акцепта или не ответит в установленный законом срок, можно подавать иск о понуждении к заключению договора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021 № Ф08-4129/2021 по делу № А53-24953/2018).
Иск о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату участка, обязании направить проект договора
Способ защиты подходит, если уполномоченный орган отказался заключать договор в соответствии с основанием для приобретения участка, которое выбрал заявитель. В таких делах суд оценивает комплектность необходимых для приватизации документов, представленных заявителем (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.09.2018 № Ф09-5269/18 по делу № А07-38651/2017), основания для отказа в передаче в собственность испрашиваемого участка (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2021 № Ф08-4129/2021 по делу № А53-24953/2018).
Подробнее: https://www.eg-online.ru/article/480259/
