Недавнее решение Верховного суда по делу № 18-КГ25-42-К4 о возможности сохранения самовольных построек при соблюдении определенных условий создает особые правила налогообложения для таких объектов.
О том, как формируется налоговая обязанность при узаконивании самостроя, рассказала юрист Land Law Firm Софья Бабушкина.
Момент возникновения обязанности
По словам эксперта, когда суд признает право собственности на самовольную постройку по ст. 222 ГК (например, трехэтажную гостиницу вместо разрешенного двухэтажного жилого дома), обязанность по уплате налога на имущество организаций возникает не с момента строительства или начала эксплуатации, а строго с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН.
Бабушкина объяснила цепочку возникновения налоговой обязанности. Сначала суд удовлетворяет требование собственника о признании права на самовольную постройку, если она соответствует параметрам безопасности и не нарушает права граждан. Затем Росреестр на основании вступившего в силу судебного решения регистрирует право собственности организации на объект. «Эта дата регистрации и является отправной точкой для исчисления налога на имущество», — подчеркнула Софья.
После регистрации организация принимает объект на бухгалтерский учет в качестве основного средства, что необходимо для расчета налоговой базы.
Спорные вопросы досудебного периода
Юрист отметила важные нюансы налогообложения. Пока гостиница юридически не существует как объект недвижимости (нет зарегистрированного права), формальных оснований для начисления налога на имущество организаций нет.
«Если организация начала эксплуатировать гостиницу до получения судебного решения и регистрации права, налоговые органы могут попытаться доначислить налог на имущество за этот период, аргументируя это вводом объекта в эксплуатацию», — объяснила Бабушкина. Однако, по ее словам, такая позиция является спорной и часто оспаривается в суде, поскольку объект не был оформлен надлежащим образом.
После регистрации права собственности база определяется стандартно. Либо по среднегодовой остаточной стоимости, если объект не включен в региональный перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости. Либо по кадастровой стоимости, если недвижимость включена в перечень как крупный объект коммерческой недвижимости.
Московские льготы для гостиниц
Эксперт обратила внимание на специальную налоговую льготу для гостиниц в Москве. В соответствии с городским законом льгота заключается в уменьшении налоговой базы на кадастровую стоимость площади, эквивалентной удвоенной минимальной площади номерного фонда.
Для применения льготы гостиница должна иметь действующее свидетельство о категории, выданное аккредитованной организацией. Минимальная площадь номеров определяется по нормативам для конкретной категории. Так, для «3 звезд» это не менее 10 м² на номер, для «4 звезд» — 12 «квадратов».
Расчет льготной площади осуществляется по формуле: количество номеров × минимальная площадь на номер × 2. Как пояснила Софья Бабушкина, гостиница категории «4 звезды» с 50 номерами получит льготу на 1200 м².
Экономический эффект значителен. Для гостиницы с кадастровой стоимостью 200 000 руб. за квадратный метр льгота на 1000 квадратных метров сократит налоговую базу на 200 млн руб. При ставке 2% это даст годовую экономию 4 млн руб.
Для подтверждения права на льготу в налоговую инспекцию необходимо представить документы о праве собственности на гостиницу, действующее свидетельство о присвоенной категории и техническую документацию с указанием площади номерного фонда. При отсутствии актуальной категории право на льготу утрачивается.
