17 февраля Верховный суд рассмотрел спор между управляющей компанией «Южный берег» и собственником нежилых помещений в многоквартирном доме в Анапе. Внимание на этот спор обратил портал Право.ru. В разборе дела поучаствовала юрист Land Law Firm Кристина Мершон.
О чем спор
Суть конфликта простая: предприниматель разместил на фасаде вывеску с информацией о своих заведениях, спортзале, спа и салоне красоты. Муниципалитет выдал разрешение, но жильцы дома своего согласия не давали. Управляющая компания обратилась в суд с требованием демонтировать конструкцию, сославшись на то, что под ней скапливаются влага и мусор.
Три инстанции отказали в иске, посчитав вывеску информационной и достаточным наличие разрешения администрации.
Верховный суд с таким подходом не согласился и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость проведения строительно-технической экспертизы. Также судьи отметили, что любая вывеска, как рекламная, так и информационная, должна размещаться только по решению общего собрания собственников (дело № 18-КГ25-471-К4).
Какие правила действуют для вывесок
Фасад МКД относится к общему имуществу собственников, напоминает Мершон. По общему правилу любое использование этого имущества требует решения общего собрания. Исключение — информационные вывески по ст. 9 Закона «О защите прав потребителей», которые содержат только наименование, адрес и режим работы.
Конституционный суд в прошлогоднем определении № 554-О закрепил: собрание собственников не вправе запрещать такие вывески. Иначе ведение бизнеса зависело бы от воли жильцов.
Как поясняет Мершон, определить категорию вывески — лишь первый шаг. Верховный суд выстроил двухуровневую модель оценки. Сначала суд устанавливает правовой статус конструкции. И лишь затем оценивает последствия ее размещения для общего имущества. Даже информационная вывеска не должна причинять вред фасаду или нарушать права жильцов.
Нижестоящие суды ограничились выводом об информационном характере вывески. Довод о рисках для фасада они не проверили. Именно это Верховный суд расценил как процессуальное нарушение, отмечает эксперт.
Что делать бизнесу
Первый шаг — определить статус конструкции. Если вывеска содержит только наименование, адрес и режим работы, она считается информационной. Любые дополнительные сведения меняют статус — и потребуют согласования с жильцами.
Для информационной вывески согласие собрания не нужно, отмечает Мершон. Но необходимо проверить требования местных нормативных актов: допустимые размеры, места размещения, цвета и материалы. В Москве действует постановление № 902-ПП, а в Санкт-Петербурге нужно получить разрешение комитета по печати. Отдельное условие — вывеска не должна причинять вред фасаду и нарушать права жильцов.
Если конструкция не укладывается в рамки информационной, предприниматель обращается к протоколам прошлых собраний. Возможно, жильцы уже принимали решение о размещении конструкций на фасаде. Если нет, тогда надо инициировать общее собрание и поставить на повестку дня вопрос о согласии на размещение и условиях: месте, способе крепления, размере платы.
После положительного решения собрания предприниматель заключает договор на пользование общим имуществом. Стороной договора выступают все собственники в лице уполномоченного лица — управляющей компании или председателя совета дома.
