Верховный суд решил в пользу арендатора спор о том, с какой даты следует отсчитывать пятилетний срок действия рыночной оценки при расчете аренды федеральных земель. От ответа на этот вопрос зависело, когда арендатор вправе требовать перехода на кадастровую ставку.
Разобраться в деле порталу Право.ру помогла старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.
О чем спор
В 2014 году территориальное управление Росимущества в Московской области сдало компании «Акварель» участок в аренду до 2052 года. Изначально годовая плата составляла 17 млн руб. В 2016 году арендодатель поднял ставку до 96,9 млн руб. — на основании оценки рыночной стоимости права пользования участком. К концу 2022 года цена аренды достигла 110 млн руб.
«Акварель» с 2016 года оспаривала такое повышение. В итоге управление подало иск о взыскании долга по аренде (дело № А40-117873/2023). Компания направила встречное заявление: с 2023 года, после принятия постановления правительства № 191, арендная плата за застроенные участки составляет 3% кадастровой стоимости. Документ также закрепил переходное правило — если ставку установили до изменений, то через пять лет с момента ее фиксации арендные платежи пересчитывают.
Суды трех инстанций решили: пятилетний срок нужно считать с 2019 года — с момента застройки участка. Перерасчет по этой логике возможен лишь с 2024 года. «Акварель» с таким подходом не согласилась и обратилась в Верховный суд. По ее позиции, срок следует отсчитывать с 2016 года — с момента установления ставки.
Экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение.
Что говорит эксперт
Русскова указывает на суть конфликта: стороны по-разному толкуют постановление № 191. «Основной конфликт — в толковании постановления, которое изменило правила расчета аренды для федеральных земель. Согласно ему размер платы определяют на основании кадастровой стоимости, а не рыночной оценки, как раньше», — поясняет юрист.
Верховный суд уже касался этой темы. В 2024 году в деле № А43-19689/2019 ВС указал: новую ставку применяют с даты вступления в силу нормативного акта — независимо от механизма изменения платы, предусмотренного договором. Однако споры продолжаются. «Ключевой вопрос — определить дату, с которой следует считать начало пятилетнего срока действия рыночной оценки», — говорит Русскова.
Речь идет о суммах в десятки миллионов рублей. Рынок ждет от ВС четкого толкования. «Для рынка публичной аренды важно сформировать предсказуемый и стабильный подход, который исключит произвольное продление Росимуществом рыночной ставки на основании отчета об оценке», — подчеркивает она.
Мотивировка по спору пока не опубликована. Но положительный исход для «Акварели» может запустить новую волну споров, предупреждает Русскова. Арендаторы, которые после 20 февраля 2023 года платили по рыночной ставке вместо 3% кадастровой стоимости, получат основания требовать возврата переплаты как неосновательного обогащения.
