Верховный суд проверил правомерность действий собственника нежилого помещения. После раздела помещения он перевел часть площади в места общего пользования, не получив согласия других владельцев здания. Новосибирский Росреестр считает такой подход незаконным, но суды трех инстанций поддержали владельца.
Внимание на этот спор обратил портал Право.ру, а разобраться в обстоятельствах спора и практике по таким делам помогла младший юрист Land Law Firm Дарья Плотникова.
О СПОРЕ
«Компания «Байт» разделила помещение площадью 825 м² на четыре самостоятельных объекта общей площадью 563,1 м². Росреестр отказал в кадастровом учете, поскольку площадь новых помещений не соответствовала исходной. Компания объяснила разницу тем, что оставшаяся часть стала местами общего пользования. Суды трех инстанций поддержали «Байт» (дело № А45-20899/2023).
Росреестр отстаивает позицию, что компания должна сначала зарегистрировать права на всю площадь разделенных помещений, соответствующую исходной. И только после этого собственники всех помещений в здании могут определить состав общего имущества. Тогда эта часть площади перейдет в их долевую собственность.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Суды по-разному подходят к решению таких вопросов, рассказала Плотникова. Некоторые считают, что режим общей собственности возникает автоматически в силу закона, если помещение отвечает признакам общего имущества (дело № А40-123731/2023).
А тот же АC Западно-Сибирского округа, который поддержал решения нижестоящих судов в деле «Байта», в споре № А45-1158/2024 подчеркивал: Росреестр — орган формальной юрисдикции и не может самостоятельно решать вопросы о праве.
Вероятно, Верховный суд поддержит позицию Росреестра. Хотя право долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона, регистратор не уполномочен определять, какие помещения относятся к общему имуществу. Для этого собственники должны либо заключить соглашение, либо обратиться в суд, если не могут достичь согласия. «Важно учесть и то, что по смыслу ст. 236 Гражданского кодекса собственник не может просто отказаться от права в пользу других лиц – нужен документ о передаче имущества», – считает эксперт LLF.
Экономколлегия по результатам рассмотрения отменила решения нижестоящих судов и вернула дело на новое рассмотрение.
