Верховный суд РФ выпустил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков для строительства.
Портал Право.ru подготовил разбор ключевых положений обзора, в котором приняла участие старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.
Арендная плата при невозможности застройки
Верховный суд в пунктах 6 и 16 обзора защитил интересы арендаторов, которые не могут использовать участок по целевому назначению. Если застройка невозможна по обстоятельствам, за которые отвечают органы власти, арендодатель не вправе требовать арендную плату. Более того, уже уплаченные суммы подлежат возврату. А арендатор может взыскать убытки от срыва проекта.
«Договор аренды носит взаимный характер. Если арендатор лишился возможности использовать участок по обстоятельствам, риск которых возложен на органы власти, он не обязан вносить арендную плату, поскольку не получил надлежащее исполнение взамен», — объясняет Русскова.
К таким обстоятельствам практика относит установление градостроительных ограничений, утверждение охранных зон, издание распоряжения об изъятии, наличие подземных инженерных сетей.
Изменение градрегламентов после начала стройки
Застройщик вправе завершить начатое строительство по старым правилам, даже если градостроительные регламенты изменились. Ключевое условие — работы должны быть начаты до внесения изменений. В приведенном в Обзоре примере объект возвели на 85% на основании разрешения.
«Правовая позиция основана на нормах Земельного и Градостроительного кодексов о правомерности использования по прежнему фактическому виду разрешенного использования объектов, возведенных до утверждения новых градрегламентов. Отказ в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия новым правилам будет незаконным», — отмечает эксперт LLF.
При этом получить первичное разрешение на строительство до начала работ после изменения градрегламентов невозможно, даже если проектная документация соответствует ранее полученному градостроительному плану земельного участка.
Защита от досрочного расторжения аренды
Верховный суд запретил досрочно расторгать договоры аренды публичных участков в Москве и Санкт-Петербурге, заключенные до 1 января 2011 года, если невозможность своевременного начала строительства вызвана действиями органов власти. Суд признал неправомерным возложение на застройщика ответственности за обстоятельства вне его контроля.
Такой же подход применяется и к отказам в заключении договора аренды на новый срок. Само по себе истечение срока действия аренды на момент обращения за разрешением на ввод не свидетельствует о самовольном строительстве и не может быть основанием для отказа.
«Несмотря на узкую сферу применения этой позиции, актуальная судебная практика развивает указанные подходы. Верховный суд указал, что наличие объективных обстоятельств, препятствующих завершению строительства в срок, не может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод только по причине истечения срока аренды», — резюмирует Русскова.
