Верховный суд отменил решения нижестоящих судов по спору о компенсации упущенной выгоды при изъятии помещений в аварийном доме. Предприниматель из Новокузнецка требовала включить в возмещение доходы от аренды, которые она могла получить после изъятия объектов.
Три инстанции поддержали собственника, но экономколлегия ВС направила дело на новое рассмотрение. Мотивировочная часть определения пока не опубликована (дело № А27-6217/2023).
Внимание на этот спор обратил портал Право.ru. Разобраться в обстоятельствах дела и практике по таким спорам помогла ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.
О чем спор
У предпринимателя Ирины Карпенко в собственности находились два помещения в многоквартирном доме в Новокузнецке. Здание признали аварийным, поэтому в 2022 году местная администрация решила изъять имущество для муниципальных нужд. Чиновники обратились в суд с иском к ИП и предложили ей 5,7 млн руб. компенсации.
Собственник не согласился с такой ценой. Карпенко потребовала включить в компенсацию упущенную выгоду от сдачи помещений в аренду — всего 14,7 млн руб. Эксперт рассчитал сумму, с учетом бессрочного договора аренды от 2019 года. В сумму вошла прибыль, которую собственник мог получить в течение года после изъятия —с 31 декабря 2022-го по 31 декабря 2023-го.
Три инстанции поддержали предпринимателя. Комитет по управлению имуществом пожаловался в Верховный суд. Заявитель указал: предприниматель не доказала наличие возможности получить выгоду в размере неполученного дохода. Кроме того, не доказана и причинно-следственная связь между действиями чиновников и возникновением упущенной выгоды. Заявитель также утверждал, что эксперт не обосновал период расчета неполученного дохода, а предприниматель представила договор аренды только по одному из двух изымаемых помещений. Кроме того, суды не установили, когда этот договор фактически прекратил действие.
Что говорит эксперт
«В силу прямого указания закона при определении размера возмещения в него включают убытки, в том числе упущенную выгоду», — отметила Анастасия, напомнив о статье 281 Гражданского кодекса. Судебная практика идет по этому пути. В рамках оценочной экспертизы определению подлежит не только рыночная стоимость изымаемых объектов, но и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не нарушили.
Законодатель не определил срок, за который подлежит компенсации упущенная выгода. Однако эксперты обычно ориентируются на примерный период поиска и приобретения альтернативной недвижимости, а также поиск новых арендаторов — около 6–8 месяцев.
«Довод о возможном прекращении представленного правообладателем договора аренды не учитывает, что отсутствие возможности сдать имущество в аренду ввиду его скорого изъятия также является последствием действий государственных органов по изъятию указанного имущества, а значит, должно учитываться при определении размера возмещения», — подчеркнула Русскова.
Мотивировка по спору пока не опубликована. Но Анастасия выражает обеспокоенность потенциальной позицией Верховного суда. «Хотелось бы верить, что, рассматривая данное дело, ВС в ситуации принудительного прекращения права собственности не ужесточит требования по определению упущенной выгоды, поставив правообладателей в еще более уязвимое положение», — говорит она.
