Тема самовольного строительства на сегодняшний день продолжает быть актуальной: активность государственных органов в этом направлении усилилась в связи с развитием механизма комплексного развития территорий. Как показывает практика – от иска по ст. 222 ГК РФ не застрахован даже самый «чистый» объект с зарегистрированными правами и долгой историей.
В связи с этим, старший юрист Land Law Firm Марина Строкань подготовила экспертное мнение для издания «Право.ru», в котором рассказала о механизме защиты в спорах о признании объектов самовольными постройками и поделилась рекомендациями о том, что следует учитывать собственнику для сохранения проблемного объекта.
В ноябре 2022 г. Верховный Суд в очередной раз обобщил судебную практику по делам, связанным с самовольным строительством. Обзор в большей степени продублировал уже известные правовые позиции, но и расставил важные для собственников акценты на условиях сохранения самовольной постройки.
Постройка квалифицируется в качестве самовольной при наличии хотя бы одного признака, установленного ст. 222 ГК РФ:
- Земельный участок не предоставлялся для строительства спорного объекта либо его разрешенное использование не допускает строительства;
- Объект построен / реконструирован в отсутствие разрешительной документации;
- Нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями (параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или законом).
Учитывая, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для удовлетворения иска о сносе постройки, суд обязан установить обстоятельства, которые позволят сохранить объект, и при необходимости, привести его в соответствие с установленными требованиями.
Если первые два признака – вопрос исследования документальных доказательств, то нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть установлено только в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы. В рамках экспертизы в обязательном порядке также выносится вопрос о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью.
Ответ на этот вопрос в конечном итоге определяет возможность сохранения постройки, а в случае наличия угрозы требования о сносе будут удовлетворены. Самовольная постройка может быть сохранена исключительно при отсутствии угрозы жизни и здоровью.
Применение срока исковой давности напрямую связано с исследованием эксперта в этой части– к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.
Итак, фактически стратегия защиты основывается на доказывании двух ключевых вопросов:
- Отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан (вопрос экспертизы)
- Пропуск уполномоченным органом срока исковой давности
Собственнику проблемного объекта следует учитывать принципиально важные позиции ВС в части возможности сохранения объекта:
- Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. (п. 7 Обзора)
- Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. (п. 8 Обзора)
Рассматривая снос самовольных построек как крайнюю меру ответственности, Верховный Суд видит возможность снижения ущерба для гражданского оборота, тем более в ситуациях, когда такая санкция является явно несоразмерной степени недобросовестности застройщика.
Руководствуясь таким подходом, максимально ориентированным на сохранении объекта при его соответствии требованиям даже при наличии нарушений, следует убедить суд в безопасности эксплуатации и устранимости таких нарушений.
Так, помимо вопросов о соответствии постройки градостроительным и строительным требованиям, перед экспертом необходимо ставить вопрос о том, являются ли выявленные нарушения значительными и могут ли они быть устранены.
Подробнее: https://pravo.ru/opinion/244972/