Верховный суд оставил в силе решения апелляции и кассации, которые признали недействительной сделку по продаже квартиры пожилой женщины директору риелторского агентства.
Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина в комментарии для Право.ru проанализировала, как этот спор меняет подходы к оценке добросовестности покупателей.
История спора
73-летняя жительница Новгорода под влиянием мошенников продала единственное жилье директору риелторского агентства за 1,9 млн руб. Вырученные деньги передала курьеру. Через девять дней женщина обратилась в полицию. Вскоре ее признали потерпевшей по уголовному делу и она оспорила сделку в суде.
Первая инстанция в иске отказала. Поведение продавца внешне выглядело логичным, договор стороны заключили в банке через сервис безопасных расчетов, а возбуждение уголовного дела само по себе не подтверждает заблуждение.
Апелляция назначила психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты установили, что женщина страдает органическим расстройством личности и не понимала значения своих действий при совершении сделки. Суд признал договор недействительным и применил реституцию, отклонив доводы покупателя о добросовестности — как руководитель агентства недвижимости он не мог не знать о заниженной цене. Кассация с этим согласилась.
Верховный суд полностью поддержал выводы апелляции. Заблуждение продавца было настолько существенным, что при разумной оценке ситуации она бы не совершила сделку (дело № 84-КГ26-1-К3).
Смена подхода к оценке добросовестности
Прежде суды разрешали такие споры формально, рассказала Софья. Если продавец вел себя логично и последовательно, а недобросовестность покупателя истец не доказал, оспорить сделку по мотивам заблуждения (ст. 178 ГК) или обмана (ст. 179 ГК) не удавалось. Суды чаще вставали на сторону покупателя, который не знал и не мог знать о влиянии на продавца третьих лиц, а к оценке его поведения применяли стандартные критерии разумности и осмотрительности.
Сам факт того, что полученные по сделке средства продавец затем передал мошенникам, не образовывал порок воли именно на совершение сделки.
В деле Смуровой суды дифференцировали стандарт добросовестности по профессиональному статусу покупателя. На ответчика, директора агентства по недвижимости, возложили обязанность повышенной осмотрительности, выходящей за рамки формальной проверки юридической чистоты сделки. Цена отчуждения объективно свидетельствовала о возможном отсутствии действительной воли продавца, и профессионал рынка должен был это распознать.
«Такой подход ориентирован на защиту потерпевшей стороны и переоценку критериев добросовестности участников гражданского оборота. Он смещает акцент с формальной оценки сделки на анализ реального волеизъявления сторон и обстоятельств его формирования», — отмечает Бабушкина.
Что это меняет
Особенно строгие требования суды предъявляют теперь к риелторам и агентствам недвижимости. Даже если продавец на сделке указывает нейтральную причину — например, переезд, — но при этом срочность продажи или заниженная цена очевидно расходятся с обычной практикой, профессиональный участник рынка должен усомниться в действительной воле контрагента.
По словам Бабушкиной, сейчас прослеживается устойчивая тенденция к расширительному толкованию существенного заблуждения и усилению защиты жертв мошенничества. Одновременно сохраняются решения, опирающиеся на традиционную модель оценки добросовестности.
Поэтому об определении ВС по делу Смуровой можно говорить как о новой стадии формирования новой правовой позиции, чем о ее окончательном закреплении, заключает юрист.
