Аренда исторических зданий имеет свою особенность – к примеру, помимо выплаты арендных платежей арендатор приобретает дополнительные обязанности по сохранению объекта и его поддержанию в надлежащем состоянии, что существенно увеличивает расходы на содержание недвижимого имущества. Несмотря на это инвестиции в объекты культурного наследия сохраняют свою привлекательность за счет выгодного месторасположения, льготной арендной платы и др.
Однако льготную ставку по аренде можно получить только после окончания реставрации, которая зачастую длится продолжительное время. Кроме этого, есть и другие риски – в частности, при нарушении срока проведения ремонта договор аренды могут расторгнуть без компенсации, а еще инвестор может остаться без денег и недвижимости даже после успешной реконструкции.
В связи с этим юрист Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для издания «Право.ru» рассказала о специфике и рисках аренды исторических зданий, а также о преимуществах для инвестора.
При аренде и вложении своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия – инвестору положена льготная ставка либо полное или частичное уменьшение арендной платы на сумму затрат. На первый бонус можно рассчитывать, если здание изначально находилось в неудовлетворительном состоянии. Такие объекты выставляют на аукционы, чтобы сдать их в аренду.
«Договор заключается по результатам проведения аукциона, срок такой аренды — до 49 лет. Начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год, однако, размер арендной платы по конкретному договору может быть значительно выше — он определяется по результатам аукциона. Размер платы является фиксированным и не подлежит увеличению в период действия договора аренды», – рассказывает Алена.
По словам юриста, инвестору следует рассчитать свои силы перед заключением договора аренды, поскольку права по такому договору не могут быть переданы другому лицу, не допускается залог арендных прав, передача объекта в субаренду до исполнения охранного обязательства, а неисполнение обязанности по сохранению объекта является основанием для его досрочного расторжения.
«В целях проверки финансового состояния инвестора для участия в аукционе устанавливается требование о внесении обеспечения заявки либо о получении банковской гарантии. Например, размер такого обеспечения для участия в аукционе на приобретение права аренды конкретного объекта культурного наследия в центре Москвы составляет 5 млн руб. Для аналогичных объектов, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований, порядок их предоставления в аренду устанавливается актами субъектов, муниципалитетов», – поделилась она.
Кроме того, Алена рассказала, что договор аренды может быть расторгнут при нарушении арендатором сроков подготовки и согласования проектной документации, а также проведения работ по сохранению объекта культурного наследия. По ее словам, расторжение договора возможно в случае принятия соответствующего решения Правительственной комиссией, если она придёт к выводу о неэффективном использовании недвижимости.
«Риск такого расторжения возникает у арендаторов объектов федеральной собственности. Проверить, принято ли решение в отношении арендуемого объекта, можно на официальном сайте Правительственной комиссии. Не стоить забывать про риски привлечения арендатора к административной ответственности. КОАП РФ предусматривает крупные штрафы для организаций за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия — от пятисот тысяч до двадцати миллионов рублей. В таком случае виновное лицо также несет риск гражданско-правовой ответственности — обязанность возместить убытки», – предупреждает юрист.
Подробнее: https://pravo.ru/story/244769/