Регионы смогут изымать сельхозземли, которые не используют больше трех лет, даже если участок находится в ипотеке. Сейчас залог сохраняется и после изъятия, поэтому покупатели не берут такие участки на торгах. Законопроект предлагает прекращать ипотеку одновременно с изъятием, а деньги от продажи направлять на погашение долга перед банком.
Мы уже рассказывали о проекте и приводили мнение советника Land Law Firm Алены Дурневой для публикации «Ведомостей».
Теперь эксперты LLF обсудили тему в эфире двух радиостанций.
Почему земля пустует
Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов в комментарии «Серебряному дождю» заметил, что одного снятия ипотеки как защитного барьера мало. К проблеме заброшенных сельхозземель, по его мнению, нужно подходить шире.
Юрист обращает внимание, что земля пустует по разным причинам. Бывает, что собственник разово вложился в участок как в инвестактив и больше ничего с ним не делает. Но есть и ситуации, когда использовать землю просто не получится.
«Есть ситуации, при которых использование невозможно — отсутствуют коммуникации, которые позволили бы использовать какой-то экономический механизм сельхозпроизводителем. Полагаю, что законопроект должен эти ситуации учитывать более неформально», — считает Денис.
Как доказать неиспользование
Советник Land Law Firm Алена Дурнева в эфире «Коммерсант FM» напомнила, что закон давно позволяет изымать неиспользуемые сельхозземли. Основание — собственник три года и дольше не использует участок по назначению.
Процедура при этом сложная, и юрист считает это оправданным, ведь речь идет о принудительном лишении собственности. Сначала уполномоченные органы выявляют и подтверждают нарушение, выдают предписание и дают собственнику время его устранить. Обратиться в суд они могут только после этого.
По словам Дурневой, доказать неиспользование земли непросто. Недавно появились специальные критерии — например, зарастание значительной части участка сорняками или кустарником. Но отсутствие посевов само по себе еще не говорит о нарушении. Землю могут временно не засеивать в рамках сельхозцикла, а иногда обрабатывать ее объективно невозможно. Собственники нередко покупают участки как инвестицию — без инфраструктуры, финансирования или экономического смысла их обрабатывать.
Сама ипотека изъятию не мешает, поясняет юрист. Сложности возникают при продаже участка новому владельцу: по общему правилу залог сохраняется при смене собственника. Законопроект решает эту проблему — ипотека прекратится, а деньги от продажи пойдут на погашение долга.
По конструкции механизм близок к изъятию недвижимости для государственных или муниципальных нужд, подчеркивает эксперт LLF.
Что изменится для банков и заемщиков
Для банков новые правила означают дополнительные риски. Дурнева считает, что они начнут строже оценивать сельхозучастки как залог, особенно при признаках неиспользования. Отказа от такого кредитования она не ожидает. Вероятнее, банки усилят контроль за заложенной землей и ужесточат условия договоров. Например, обяжут собственника регулярно подтверждать целевое использование участка или сообщать о нарушениях.
При этом банк не обязательно потребует сразу вернуть весь остаток долга. Он может предложить заемщику другое имущество в залог, поручительство или новые условия кредита. Поэтому многое зависит от того, насколько банк готов пойти навстречу. Но закон позволяет потребовать досрочного возврата кредита при утрате обеспечения, если договор не устанавливает иное.
«В определенных ситуациях собственник действительно рискует не только лишиться участка и дохода от его использования, но и столкнуться с необходимостью досрочного погашения задолженности», — предупреждает Дурнева.
