Верховный суд рассмотрел спор между предпринимателем и администрацией муниципального образования о взыскании платы за пользование земельным участком. Суды трех инстанций поддержали требования администрации, но ВС направил дело на новое рассмотрение.
Ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова проанализировала для издания «Шортрид» правовые аспекты этого спора.
Обстоятельства дела
Администрация Морозовского городского поселения потребовала с предпринимателя Б. плату за фактическое пользование земельным участком площадью 9574 кв. м. На этом участке расположено арендуемое им здание бани площадью всего 146,9 кв. м. По договору аренды предприниматель платил 92 000 руб. в год за здание. Но администрация потребовала дополнительно более 5 млн руб. за три года в качестве платы за землю.
Суды трех инстанций поддержали требования администрации. Предприниматель пожаловался в Верховный суд, который отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение.
ВС обратил внимание на необходимость установления фактической площади земли, необходимой для эксплуатации арендуемого здания. Судьи обратили внимание: размер участка явно несоразмерен площади здания бани. А истец не представил доказательств использования арендатором всей этой территории.
Особое внимание экономколлегия уделила толкованию п. 2 ст. 654 ГК. В суде подчеркнули, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием. Суд также указал, что сам факт постановки на кадастровый учет участка определенной площади не подтверждает необходимость использования всей территории для эксплуатации здания.
Включается ли плата за землю в цену аренды здания?
«Практика давно знакома со спорами, возникающими в связи с несогласием сторон о том, предусмотрено ли конкретным договором аренды включение в состав арендной платы за здание платы за пользование землей под ним», — отметила Русскова.
По общему правилу, если условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных платежей и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно, установленная договором арендная плата за здание включает в себя плату за пользование земельным участком.
Однако одного лишь включения в договор оговорки о том, что плата за пользование недвижимым имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, не всегда достаточно для взыскания платы за фактическое использование участка. Важно проверить, есть ли между сторонами согласованный размер и порядок внесения арендной платы, или содержит ли договор обязанность заключить отдельное арендное соглашение на землю.
Какая доля участка используется?
Еще один важный вопрос в таких спорах: какова эксплуатируемая площадь земельного участка, расположенного под арендуемым объектом недвижимости.
«Из определения ВС мы можем сделать вывод: правило о включении стоимости за пользование землей в арендную плату за здание работает исключительно для площади, необходимой для эксплуатации здания. Эта площадь не всегда равна площади всего земельного участка», — подчеркивает Анастасия.
Для арендаторов зданий это означает, что эксплуатация неоформленного земельного участка под арендуемым объектом недвижимости должна быть обоснована. Если эксплуатируемая площадь превысит объективные потребности для эксплуатации здания, увеличивается риск взыскания неосновательного обогащения за фактическое использование земли.
Что предпринять арендатору?
Русскова советует арендаторам обращать особое внимание на то, как именно сформулированы правила оплаты за пользование зданием. Важно также, возложена ли на них обязанность по заключению договора аренды земельного участка или внесению платы за пользование землей.
Еще эксперт отмечает: предварительная оценка стоимости аренды здания, прямо не включающая в нее стоимость пользования земельным участком, сама по себе не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование участком.
«Уже не в первый раз мы видим, что площадь публичного земельного участка, внесенная в ЕГРН, не является константой. А вопросы определения соразмерности земельного участка и объекта недвижимости на нем учитываются в том числе в спорах о неосновательном обогащении», — заключает Русскова.
Оригинал публикации с комментарием Анастасии Руссковой доступен на сайте издания «Шортрид».
Определение № 307-ЭС25-1444 от 24 июня по делу № А56-38909/2023
