Президиум ВС 1 июля 2026 года утвердил тематический обзор практики по спорам о самовольном строительстве. Документ систематизирует подходы судов и меняет логику выбора способа защиты: если нарушения устранимы, суд обязан дать ответчику шанс сохранить объект.
О ключевых позициях обзора и о том, как новый подход уже работает в московских спорах, в публикации издания «Шортрид» рассказала ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина.
Суд обязан предложить альтернативу сносу
Ключевая позиция обзора касается устранимых нарушений при возведении постройки. Раньше суд выбирал между двумя крайностями — снести объект или отказать в иске. Теперь такой выбор недопустим.
«Выявление таких нарушений не должно автоматически приводить ни к удовлетворению требования о сносе, ни к отказу в иске», — поясняет Софья.
По словам юриста, если судебная экспертиза подтверждает возможность устранить нарушения без ликвидации объекта, суд не вправе ограничиться выводом о несоразмерности сноса. Он должен определить способ защиты, который сохранит недвижимость. Решение при этом содержит оба варианта: снос полностью или частично либо приведение объекта в соответствие с обязательными требованиями — например, возведение противопожарной стены.
Обзор развивает разъяснения Пленума ВС от 12.12.2023 № 44, но практическое применение они получают именно сейчас. Эксперт LLF отмечает, что ВС ориентирует нижестоящие суды на более активную роль при выборе способа защиты права.
Практику видно прежде всего в Москве. Департамент городского имущества сначала требует снести постройку, а затем уточняет требования — обязать ответчика устранить нарушения, выявленные экспертизой, и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд устанавливает срок исполнения, как правило это шесть месяцев.
Спор смещается в стадию исполнения
Прежняя модель растягивала процесс. После выполнения работ суд назначал дополнительную строительно-техническую экспертизу, проверял устранение нарушений и лишь потом отказывал в сносе.
«Теперь вопрос о фактическом устранении нарушений переносится из стадии судебного разбирательства в стадию исполнения судебного решения», — обращает внимание Бабушкина.
Юрист прогнозирует рост числа решений о приведении объектов в соответствие с обязательными требованиями. Контроль за их исполнением переходит в исполнительное производство и последующие административные процедуры.
Вместе с тем реализация подхода вызывает вопросы. Шестимесячный срок выглядит труднодостижимым: за это время правообладателю нужно разработать проектную документацию, выполнить работы, пройти согласования и получить разрешение на ввод. В противном случае ответчику грозит снос объекта, предупреждает эксперт.
Бабушкина допускает, что соблюдение такого срока во многих случаях окажется затруднительным. Это способно увеличить число споров уже на стадии исполнения судебных решений.
Кратко о других позициях из обзора
Может ли здание нежилого назначения, построенное до 1995 года, считаться самовольной постройкой?
Нет. Прежний ГК РСФСР относил к самострою только жилые дома, поэтому нежилые объекты, возведенные до 1 января 1995 года, не подпадают под это понятие — при условии, что они не нарушают строительные нормы (п. 1).
Является ли пристройка террасы или веранды основанием для сноса всего здания?
Нет. Легкие некапитальные конструкции, примыкающие к капитальному строению, не создают новый объект недвижимости. Признать из-за них самостроем все здание нельзя (п. 3).
Является ли окончание срока аренды земли и отсутствие акта ввода в эксплуатацию основанием для сноса?
Нет. Если застройщик возвел здание по разрешению и в соответствии с целевым назначением участка, истечение аренды или задержка с вводом в эксплуатацию не делают объект самовольным. Добросовестный застройщик, который столкнулся с внешними трудностями, вправе легализовать постройку (п. 5).
Требуется ли разрешение на строительство ИЖС, если такую обязанность прописали в договоре аренды?
Нет. Закон не требует разрешения для строительства ИЖС на арендованном участке. Нарушение условия договора не делает дом самовольным (п. 6).
Можно ли строить дома блокированной застройки на садовых участках?
Нет. Блокированная застройка требует отдельного вида разрешенного использования. Упрощенный порядок для жилых и садовых домов на такие объекты не распространяется — нужны проектная документация и разрешение на строительство (п. 9).
Является ли нецелевое использование жилого дома основанием для сноса?
Нет. Если дом конструктивно соответствует ИЖС и нормам безопасности, но фактически работает как гостиница, самостроем его не признают. Снос — крайняя мера, несоразмерная нарушению одного лишь режима использования (п. 10).
Кто должен доказывать безопасность самовольной постройки?
Лицо, которое ее возвело. Отсутствие разрешения на строительство создает презумпцию потенциальной опасности, и опровергает ее застройщик (п. 26).
