Верховный суд встал на сторону покупателя квартиры в споре с продавцом. Женщина продала жилье, а затем отказалась выезжать — заявила, что действовала под влиянием мошенников. Когда деньги исчезли, она попыталась признать сделку недействительной, сославшись на психическое расстройство. Нижестоящие суды поддержали продавца, но Верховный суд отменил их решения.
Итоги и значение этого спора для практики обсудили в эфире «Вести FM» c управляющим партнером Land Law Firm Денисом Литвиновым.
Коротко о споре
Покупатель столичной квартиры обратился в суд с требованием к бывшей собственнице освободить жилое помещение. Ответчица предъявила встречный иск о признании сделки недействительной. Она заявила, что в период заключения договора страдала психическим расстройством. Диагноз она подтвердила еще в уголовном деле, на результаты которого и сослалась.
Суды поддержали ответчицу, но обязали ее вернуть полученные деньги.
Покупатель пожаловался в Верховный суд и нашел в нем поддержку (дело № 5-КГ26-69-К2). Гражданская коллегия напомнила: суду необходимо исследовать доказательства для определения действительной воли продавца на заключение договора, а не ограничиваться обстоятельствами, установленными в рамках уголовного дела.
Красные флаги сделки с квартирой
Денис Литвинов в эфире радиостанции подчеркнул, что решение проводит четкую границу между двумя разными обстоятельствами. Первое — наличие у продавца психического заболевания как диагноза. Второе — неспособность продавца в момент конкретной сделки осознавать значение своих действий. Для оспаривания сделки недостаточно сослаться только на диагноз, следует из позиции ВС — нужно доказать, что именно при заключении этого договора лицо не понимало, какую сделку заключает.
«Недостаточно в качестве доказательства представить заключение психиатрической экспертизы, которую провели в уголовном деле. Покупатель в уголовном деле не участвовал, поэтому он должен иметь возможность в гражданском процессе ставить свои вопросы эксперту, участвовать в выборе экспертной организации», — отметил Литвинов.
Денис признал, что ппоследствия оспаривания сделки для покупателя крайне тяжелые: он возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Ну а если денег у продавца уже нет, покупатель теряет и жилье, и средства. Именно поэтому юрист рекомендовал покупателям обращать внимание на «красные флаги» при заключении сделки:
- Во-первых, всегда общаться непосредственно с продавцом. Квартира, которую продают через посредников по доверенности, — это всегда повышенный риск. Нужно выяснять, почему продавец продает жилье, куда планирует переехать и как распорядится деньгами. Настораживать должны срочность, путаные объяснения, постоянные звонки третьим лицам и нежелание отвечать на вопросы.
- Во-вторых, обращать внимание на цену. Скидка в 5–10% за срочность — обычная рыночная ситуация. Но цена ниже аналогов на десятки процентов без убедительного объяснения — это сигнал, что сделку нужно проверять тщательнее, и повод запросить справки из психоневрологического диспансера.
- В-третьих, контролировать формат оплаты. Деньги должен получать именно продавец через прозрачные банковские инструменты — никаких ячеек и переводов на счета родственников. Банковский след позволит доказать, что продавец получил всю сумму.
Литвинов резюмировал: если покупатель выполнит эти рекомендации и сохранит подтверждающие документы, шансы на признание его добросовестным приобретателем значительно вырастут — даже если впоследствии сделку попытаются оспорить.
