14 мая Land Law Firm провела вебинар, посвященный острой теме — оспариванию государством прав на частные земельные участки. Управляющий партнер Денис Литвинов и ведущий юрист Анастасия Русскова рассказали о том, почему истребуют и как защитить свои права.
Эксперты выделили две основные группы исков об изъятии земли. Первая связана с нарушениями при предоставлении земли. Это могут быть коррупционные схемы, поддельные документы или недействительные решения органов власти.
Вторая, более сложная категория — участки в границах земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Именно о таких случаях и рассказали Анастасия и Денис в ходе полуторачасового вебинара.
«Коварство этой категории споров в том, что проверка правоустанавливающих документов не покажет никаких нарушений, однако основания для оспаривания права все равно будут», — объяснила Русскова.
Береговая полоса: риски для собственников
Любой участок, расположенный ближе 20 метров к воде (для малых рек — 5 метров), находится в зоне риска. По закону береговая полоса не может быть в частной собственности, так как предназначена для общего пользования.
«Часто люди говорят — у меня же пруд на участке, причем тут береговая полоса? Но не все так просто», — отметил Денис Литвинов. Только изолированные водоемы, не имеющие связи с другими водными объектами, могут быть в частной собственности.
Показательное дело рассмотрел Московский областной суд. Собственник участка утверждал, что не знал о нахождении части земли в береговой полосе, так как в ЕГРН не было соответствующих сведений. Суд указал, что незнание не освобождает от ответственности, а при покупке участка «очевидно расположенного в береговой полосе» нужно было проявить особую осмотрительность.
ООПТ: когда частная собственность невозможна
В отношении особо охраняемых природных территорий позиция государства еще жестче. Конституционный суд в недавнем Постановлении от 28.01.2025 № 3-П четко указал: если участок находится в границах ООПТ, право частной собственности на него не может возникнуть в принципе, независимо от способа приобретения.
Исключение сделано только для земель в населенных пунктах, включенных в состав ООПТ. Показательна история с Сочинским национальным парком — десятки участков изъяли из частной собственности именно потому, что они находились в границах парка.
При этом даже формальное отсутствие ООПТ в момент предоставления участка может не спасти от изъятия. Как пояснила Русскова, если территория нормативно не была определена как ООПТ, но фактически ей являлась (например, если в законодательстве того времени для этой территории не было режима, соответствующего современному), суды все равно применяют нормы об ООПТ.
Важный нюанс касается частичного попадания участка в границы ООПТ. В одном из недавних споров Третий кассационный суд указал: если в границы ООПТ попала только часть земельного участка, а остальная его часть может использоваться по назначению, суд должен признать отсутствующим право только на ту часть, которая находится в ООПТ.
Лесной фонд и «лесная амнистия»
Для участков, пересекающихся с землями лесного фонда, законодатель предусмотрел механизм «лесной амнистии». Он позволяет сохранить права на участки, если они возникли до 1 января 2016 года. Но и здесь есть важные нюансы.
Верховный суд в определении по делу № А41-24254/2022 указал: если участок состоит преимущественно из многолетних лесных насаждений, покупатель не может считаться добросовестным приобретателем. Он должен был, осматривая участок, понять, что имеет дело с лесом.
Показательно дело из Владимирской области. Участок, который числился землями сельхозназначения, зарос древесно-кустарниковой растительностью. Суд установил, что земля фактически является лесной и не использовалась для сельского хозяйства. Собственнику не помогли ни «лесная амнистия», ни давность владения — участок вернули в федеральную собственность (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А11-13025/2022).
Литвинов подчеркнул важный момент: для подтверждения статуса земель лесного фонда Рослесхоз использует заключения ФГБУ «Рослесинфорг» — единственного учреждения, уполномоченного на такие исследования. Однако само по себе такое заключение не является безусловным основанием для изъятия участка. Ведь суды рассматривают его в совокупности с другими доказательствами.
Постройки на спорных участках: снести нельзя оставить
Отдельная проблема — судьба построек на истребуемых участках. В одном из дел, рассмотренных Первым кассационным судом, собственник построил баню и хозблок, которые частично заходили в береговую полосу. Суд постановил снести здания полностью, хотя они лишь частично находились в охранной зоне.
Особенно сложная ситуация возникает, когда снос здания делает невозможным использование оставшейся части участка. Верховный суд недавно рассмотрел рассмотрел дело, где после изъятия части участка в береговой полосе оставалось всего 120 кв. м., что делало невозможным использование жилого дома. Суд направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость более тщательного исследования вопроса (№ 14-КГ24-18-К1).
Русскова отметила важный момент: если постройка возведена в границах береговой полосы, она автоматически считается самовольной. При этом расходы на снос несет собственник.
Отдельного внимания заслуживает вопрос инженерных коммуникаций. Даже легко проницаемые конструкции и системы ливневой канализации, расположенные в береговой полосе, могут стать основанием для претензий со стороны государства, предупредили эксперты. Особенно если они создают риск загрязнения водных объектов.
Анастасия обратила внимание на еще один важный момент — сроки исковой давности в таких спорах часто не помогают. Московский областной суд в серии дел (например, Определение от 07.08.2024 по делу № 33-28335/2024) последовательно указывает: срок нужно отсчитывать не с момента регистрации права собственности, а с момента, когда государственный орган узнал о нарушении в ходе проверки.
«Момент, когда государство узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, должен определить суд с учетом всех обстоятельств», — отметил Литвинов, сославшись на недавние определения Конституционного суда. По его мнению, рано или поздно по этому поводу должен высказаться и Верховный суд.
Один из вопросов слушателей вебинара касался размера компенсации, положенного при изъятии по основанию признания права собственности отсутствующим. Эксперты LLF объяснили, почему такая компенсация не может быть рыночной.
Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru
