26 июня Land Law Firm провела вебинар, посвященный актуальным трендам и практикам в сфере безопасного использования недвижимости. Старший юрист Алена Дурнева и юрист Софья Бабушкина рассказали о новых требованиях законодательства и связанных с ними рисках для собственников недвижимости.
Обязательное освоение земельных участков: новые правила
Поводом поговорить о рисках правообладателей стал вступивший в силу 1 марта 2025 года Федеральный закон № 307-ФЗ, который обязывает собственников земельных участков населенных пунктов осваивать участки в течение трех лет. Под «освоением» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. То есть, выполнение мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента оформления права собственности, рассказали эксперты LLF. Для уже имеющихся в собственности участков — с 1 марта 2025 года. Исключение предусмотрено для участков, требующих рекультивации. В этом случае срок освоения устанавливается в соответствии с проектом рекультивации.
Освоение участка включает в себя комплекс мероприятий, таких как освобождение участка от растительных препятствий, ликвидация захламления и очистка от отходов, проведение землеустроительных и мелиоративных работ, а также рекультивация земель и регулирование водного режима.
Признаки неиспользования земли и ответственность
Совсем недавно вышло правительственное постановление № 826 от 31.05.2025, которое закрепило признаки неиспользования земельных участков. К ним относятся захламление или загрязнение земельного участка более чем на 50%, отсутствие на участке завершенных строений в течение пяти лет (семи лет для ИЖС), разрушение или повреждение конструктивных элементов зданий, а также наличие сорных растений высотой более одного метра на более чем 50% площади участка.
За неосвоение земельного участка предусмотрена административная ответственность по КоАП, напомнили юристы LLF. Для граждан она составляет от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 руб. Должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 1,5% до 2% кадастровой стоимости, но не менее 50 000 руб. Юридические лица — от 3% до 5% кадастровой стоимости, но не менее 400 000 руб.
Более серьезной мерой является изъятие земельного участка с последующей продажей с публичных торгов. Однако такая мера может быть применена только начиная с марта 2028 года.
Риски сокращения площади земельного участка
По словам Алены Дурневой, одной из актуальных проблем является риск сокращения площади земельного участка под зданием из-за его несоразмерности площади здания. В законе отсутствует четкий критерий соразмерности. Но судебная практика выработала подход, согласно которому земельный участок должен быть необходимым и достаточным для эксплуатации расположенного на нем объекта.
При этом суды расходятся во мнении о том, какой процент считать соразмерным. В одних случаях суды признают несоразмерными участки с процентом застройки 8-14%, в других — считают соразмерными участки с процентом застройки 2-5%.
Для сохранения площади земельного участка эксперты рекомендуют возведение вспомогательных объектов, выявление неиспользуемой площади, а также строительство на участке силами третьих лиц.
Новая категория споров: применение статьи 287.7 ГК
Софья Бабушкина обратила внимание слушателей на то, что с 1 сентября 2022 года вступила в силу статья 287.7 ГК, предусматривающая прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение. Основаниями для применения этой нормы станут использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, а также бесхозяйственное обращение с помещением.
По словам эксперта, эта норма применима только к помещениям, но не к зданиям как самостоятельным объектам права. Также необходимо, чтобы собственник был предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и проигнорировал это предупреждение.
Анализ судебной практики показывает: суды отказывают в удовлетворении исков, поскольку для их удовлетворения требуется серьезное нарушение собственником закона, прав и интересов соседей в совокупности. Прекращение права собственности возможно лишь при установлении факта систематичности.
К чему готовиться дальше
1 марта 2026 года вступит в силу Федеральный закон № 52-ФЗ, вносящий изменения в законодательство о переводе земель из одной категории в другую. Изменения направлены на усиление охраны сельскохозяйственных угодий.
Новые правила предусматривают более сложную процедуру перевода сельскохозяйственных земель в иную категорию. Теперь для этого потребуется получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ, а затем положительного заключения Минсельхоза для сельхозугодий. После этого законодательный орган субъекта РФ должен принять соответствующий закон.
Также вводятся новые правила установления границ сельхозугодий и отнесения земель к сельскохозяйственному назначению. Границы будет устанавливать Минсельхоз. А земли будут считаться отнесенными к категории земель сельскохозяйственного назначения на основании решения министерства и данных информационной системы.
Вебинар завершился ответами на вопросы участников и подведением итогов. Спикеры мероприятия подчеркнули важность своевременного реагирования на изменения законодательства для безопасного использования недвижимости и минимизации рисков для собственников.
«Мы видим движение к более жесткому регулированию и правоприменительной практике. Но нужно понимать: предупрежден, значит, вооружен. Правообладатель, который следит за происходящими изменениями, который осведомлен о правовом режиме объектов и их фактическом состоянии, может своевременно предпринять меры для снижения рисков, устранить нарушения заранее», — заключила Дурнева.
Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru
