В конце 90-х крупная иностранная компания заключила на 49 лет договор аренды участка площадью порядка 26 Га под производственным комплексом в Ленобласти. Договор аренды был подписан с администрацией в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, которым когда-то пользовался предшественник компании. Плата за землю составляла 23 млн руб. (согласно допсоглашению 2020 года с Управлением Росимущества).
Но компания решила, что она по закону имеет право требовать снижения платы. Поскольку право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования, то размер платы в год должен составлять 2% кадастровой стоимости участка в соответствии с п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса» № 137-ФЗ. Исходя из стоимости в 90 млн руб., годовой размер арендной платы составлял всего 1,7 млн руб. Поэтому компания предложила подписать допсоглашение о снижении цены договора и вернуть ей неосновательное обогащение в размере 67 млн руб., а также проценты.
Арендодатель отказался. Спор переместился в судебную плоскость.
Две инстанции указали выплатить арендатору неосновательное обогащение. Они согласились с доводом истца о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на аренду (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ). То, что арендатор переплатил, надо ему вернуть, указали две инстанции.
При этом они отказали истцу в требовании изменить цену договора. Суды не нашли оснований для этого в ст. 450 Гражданского кодекса с учетом того, что плата за участок является регулируемой.
Кассационная инстанция рассудила иначе. Договор аренды участка от 1998 года был заключен до того, как вступил в силу закон № 137-ФЗ и не во исполнение обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 3. Поэтому суд округа не нашел оснований рассчитывать плату в льготном порядке. Он отметил также то, что компания в течение почти 20 лет действия договора не просила арендодателя пересчитать оплату и вернуть часть денег. А в 2020 году общество подписало допсоглашение с тем размером оплаты, который сейчас оспаривает. С такими выводами суд округа отказал в части взыскания неосновательного обогащения.
Решение ВС
С подходом кассации не согласился Верховный суд. Он указал, что право на пониженную плату не зависит от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на аренду. Льгота полагается всем лицам, которые переоформили право, независимо от того, произошло это до вступления в силу Земельного кодекса или позже. «Иной подход ставил бы в неравное положение лиц, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло в одно и то же время, а переоформлено в разное (до и после вступления в силу ЗК)», — отмечается в определении экономколлегии.
Кроме того, необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на 1998 год следовала из действовавшего в тот период Закона РСФСР «О земельной реформе» и пункта 4.6 Государственной программы приватизации, добавила коллегия судей.
Что касается оценки поведения арендатора как недобросовестного, здесь окружной суд не учел, что именно арендодатель обязан правильно и обоснованно исчислить арендную плату. Пусть арендатор уплатил неверно рассчитанную сумму — это не делает его недобросовестным и не лишает права на судебную защиту.
С такими выводами экономколлегия оставила в силе решения двух инстанций в части взыскания излишне внесенной арендной платы.
На пересмотр отправлены судебные акты в другой небольшой части — взыскания процентов за пользования чужими средствами и расходов по уплате госпошлины.
Определение № 307-ЭС23-17271 от 29 января 2024 года по делу № А56-50173/2022