Конституционный суд установил четкие критерии для изъятия жилых помещений у добросовестных покупателей в спорах с публично-правовыми образованиями. Судьи подчеркнули важность защиты прав граждан, которые приобрели недвижимость на основании данных государственного реестра.
История вопроса
Дело дошло до КС после споров вокруг квартиры в Судаке, которую прокуратура потребовала изъять у добросовестного покупателя. Проблема возникла из-за нарушений при первоначальной приватизации жилого помещения из муниципального фонда в 2018 году.
Местная администрация исключила квартиру из специализированного жилищного фонда и передала ее в собственность граждан. В 2020 году квартира перешла к новому владельцу по договору купли-продажи. Суды поддержали требования прокуратуры об изъятии, несмотря на добросовестность приобретателя.
Позиция Конституционного суда
КС сформулировал принципиальные правила для истребования жилья у добросовестных приобретателей. Суд постановил, что изъятие возможно только при выбытии имущества из владения публичного собственника помимо его воли.
Ключевой критерий — действия уполномоченных органов власти. Если администрация совершала осознанные действия по передаче жилого помещения (принимала постановления, заключала договоры, регистрировала права), то такая передача считается добровольной, даже если впоследствии признана незаконной.
Суд установил повышенные требования к органам власти: стандарт осмотрительности чиновников «должен быть не ниже, а по существу — и более высоким, чем в деятельности частных субъектов». Государственная регистрация прав «презюмирует наличие воли публичного собственника на выбытие имущества».
В такой ситуации истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя. Исключение составляют случаи преступного сговора должностных лиц с гражданами, но это не должно затрагивать права добросовестных приобретателей.
Если истребование все таки происходит, то добросовестному приобретателю положена компенсация. При этом прокурор не лишен права обратиться с иском о возмещении потерь государства: либо к тем, кто виноват в выбытии имущества, либо к выгодоприобретателям такого выбытия.
Постановление Конституционного суда от 26 мая 2025 года № 22-П