Арбитражный суд Московского округа рассказал о правилах применения льготной арендной ставки 0,01% от кадастровой стоимости для земельных участков с объектами культурного наследия.
История спора
Департамент городского имущества Москвы взыскивал с арендатора задолженность по договору аренды земельного участка на Мясницкой улице за период 2022-2024 годов в размере более 3 млн рублей и пени около 600 000 руб.
Спорный участок площадью 730 предоставили для эксплуатации административного здания — памятника культуры «Усадьба Черткова». Арендатор использует здание под офисы, рестораны и торговлю на основании охранно-арендных договоров на 49 лет.
Департамент требовал применить ставку 1,5% от кадастровой стоимости участка. Арендатор настаивал на льготной ставке 0,01%, ссылаясь на статус объекта культурного наследия.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону арендатора. Они признали правомерной льготную ставку из-за расположения на участке памятника культуры.
Позиция кассации
АС Московского округа разъяснил принципиальную позицию: льготная ставка 0,01% применяется не автоматически при наличии статуса памятника, а с учетом фактического использования объекта.
Суд подчеркнул, что размер арендной платы должен определяться исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип требует учитывать доходность земельного участка с учетом его разрешенного и фактического использования.
По мнению кассации, льготная ставка носит целевой характер и привязана к историко-культурной деятельности, а не к формальному статусу памятника. Если здание-памятник используется в коммерческих целях (офисы, рестораны, торговля), это не дает оснований для льготы.
Суд указал: само расположение участка в границах особо охраняемой территории и наличие статуса объекта культурного наследия без учета цели предоставления и фактического использования не влекут применение льготной ставки.
Кассация подчеркнула недопустимость необоснованных предпочтений для лиц, использующих памятники для коммерческой деятельности, по сравнению с теми, кому объекты культурного наследия предоставили для социально значимой историко-культурной деятельности.
С этими выводами дело вернули на новое рассмотрение в первую инстанцию. Кассация обязала АСГМ при новом рассмотрении выяснить:
- Какую именно деятельность осуществляет арендатор в здании-памятнике;
- Является ли эта деятельность историко-культурной;
- Какую площадь здания используют для историко-культурных целей, а какую — для коммерческих.
Постановление АС Московского округа № Ф05-7193/2025 от 25 августа по делу № А40-189137/2024