Компания-собственник магазина получила участок под ним в аренду без торгов, но и без права выкупа. Ограничение объяснялось тем, что его границы выходили за «красные линии», то есть пересекали земли общего пользования, которые закон запрещает приватизировать. Арендная плата была регулируемой (не свободной) и составляла 3,5% от кадастровой стоимости земли.
Но компания считала, что это слишком много. Ведь в цене аренды не учтено, что участок ограничен в обороте. Компания подала иск о взыскании неосновательного обогащения — переплаты за аренду.
Первая инстанция отклонила требования, подтвердив правомерность расчета арендной платы. Она отметила, что на день заключения договора компания была осведомлена о пересечении с «красными линиями».
Апелляционная инстанция, наоборот, частично удовлетворила требования. Раз участок ограничен в обороте, то плату за аренду надо определять с учетом этого обстоятельства. То есть компания должна перечислять не 3,5, а 0,84% и 1,5% в зависимости от периода (на основании ставок, установленных местной городской Думой).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с этим не согласился. Перед тем, как применять льготный порядок исчисления арендной платы, надо установить, является ли неделимым спорный участок, и по какой причине его сформировали таким образом, что его часть приходится на территорию общего пользования. Необходимо проанализировать, можно ли из большого участка сформировать участок поменьше, не ограниченный в обороте и достаточный для эксплуатации магазина, отметил АС СКО. Если это возможно, то льготная ставка не применяется к площади, равной участку поменьше.
Иначе происходит противоправная легитимация пониженной арендной платы за весь участок, в то время, когда лишь небольшая его часть по факту ограничена в обороте, следует из определения кассации.
С такими указаниями тройка судей направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Подробнее: https://kad.arbitr.ru/Card/944150c4-735a-4022-83a4-0de7fb9e0a05