Трое лиц владели зданием в Архангельске площадью 4536 кв. м. и участком под ним. В Едином госреестре недвижимости строение именовалось «зданием информационно-вычислительного центра», вид разрешенного использования (ВРИ) не был указан. А ВРИ участка в госреестре значился «гостиничное обслуживание».
Трое собственников решили внести в ЕГРН вид разрешенного использования здания «гостиница». Но Росреестр отказал. Чиновники истребовали документ в подтверждение реконструкции. Ведь речь о информационно-вычислительном центре, который необходимо переоборудовать под гостиницу. Как указало Управление Росреестра, изменение ВРИ без реконструкции означает правовую неопределенность, ведь объект становится гостиницей без разрешительной документации. Изменение ВРИ просто по усмотрению правообладателя нарушает принципы градостроительства, решили чиновники.
Заявители сочли такой отказ незаконным и обратились в суд.
Две инстанции удовлетворили их требования. Они решили, что внесение изменений в ВРИ здания без изменения его назначения не может повлиять на права и интересы третьих лиц, не создаст правовой неопределенности. Ведь правообладатель может сам без согласований выбрать основной и вспомогательный вид разрешенного использования объектов, а требование документов о реконструкции противоречит ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, указали суды.
Кроме того, в деле было заключение эксперта, согласно которому здание может быть использовано под гостиницу без реконструкции.
Решение кассации
АС Северо-Западного округа пересмотрел решение нижестоящих инстанций. Конечно, есть ч. 4 ст. 37 ГрК, которая разрешает выбирать ВРИ самостоятельно. Но есть и ч. 3 той же статьи, которая устанавливает, что изменение одного ВРИ на другой происходит в соответствии с градостроительным и техническими регламентами. При этом суды не ответили на вопрос, отвечает ли информационно-вычислительный центр техрегламентам для гостиниц, отметил в своем постановлении АС СЗО. Он обратил внимание, что к этим зданиям предъявляют разные требования, в том числе в части пожарной безопасности, энергоснабжения.
Что касается заключения эксперта, две инстанции не проверили его относимость и допустимость. Они не учли позиции Высшего арбитражного суда о том, что «законность изменения целевого назначения объекта недвижимости не может оцениваться лишь исходя из сохранения внешнего архитектурного облика, технических характеристик, надежности и безопасности здания как строительной конструкции» (определение ВАС РФ от 18 мая 2010 года от № ВАС-4066/10).
С такими указаниями суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе.
Постановление № Ф07-2448/2024 от 22 апреля 2024 года по делу № А05-4299/2023