Верховный суд опубликовал мотивировку решения по спору об изъятии нежилых помещений в аварийном доме в Новокузнецке.
У предпринимателя Ирины Карпенко в собственности находились два помещения в многоквартирном доме в Новокузнецке. Здание признали аварийным, поэтому в 2022 году местная администрация решила изъять имущество для муниципальных нужд. Чиновники обратились в суд с иском к ИП и предложили ей 5,7 млн руб. компенсации.
Собственник не согласился с такой ценой. Карпенко потребовала включить в компенсацию упущенную выгоду от сдачи помещений в аренду — всего 14,7 млн руб. Эксперт рассчитал сумму, с учетом бессрочного договора аренды от 2019 года. В сумму вошла прибыль, которую собственник мог получить в течение года после изъятия —с 31 декабря 2022-го по 31 декабря 2023-го.
Что решили суды
Суд первой инстанции удовлетворил иск о выкупе помещений, но установил размер компенсации согласно экспертизе — 10,2 млн руб. и 4,5 млн руб., включая упущенную выгоду от возможной сдачи помещений в аренду.
Апелляционный суд и кассация согласились с этим решением, отклонив требования Комитета о меньшем размере возмещения.
После этого Комитет по управлению имуществом пожаловался в Верховный суд. Заявитель указал: предприниматель не доказала наличие возможности получить выгоду в размере неполученного дохода. Кроме того, не доказана и причинно-следственная связь между действиями чиновников и возникновением упущенной выгоды. Заявитель также утверждал, что эксперт не обосновал период расчета неполученного дохода.
Что решил Верховный суд
ВС не согласился с нижестоящими судами и направил дело на новое рассмотрение. Коллегия указала, что суды не исследовали ключевой вопрос — могли ли помещения в аварийном доме реально сдаваться в аренду и приносить доход, сопоставимый со среднерыночным.
Верховный суд подчеркнул: упущенная выгода в таких спорах не предполагается автоматически. При изъятии помещений в аварийном доме именно собственник должен доказать, что предпринял конкретные меры для получения дохода, а решение об изъятии помешало его получить.
В итоге экономколлегия поручила суду первой инстанции заново рассмотреть все обстоятельства дела и правильно определить размер компенсации за изымаемое имущество.
Определение № 304-ЭС25-858 от 23 июня по делу № А27-6217/2023