В 2009 году девелоперская компания приобрела за 52 млн руб. права инвестора по инвестиционному договору на строительство административного здания и получила для этого землю в аренду у города Москвы. Но в 2012 году по инициативе Департамента городского имущества участок сняли с кадастрового учета, образовали вновь и присвоили другой кадастровый номер. Арендатор попросил заключить допсоглашение к договору аренды, чтобы обновить сведения, но получил отказ. Власти объяснили, что предмет договора поменялся, а срок действия аренды истек. В 2016 году Москомархитектура отказала заявителю в выдаче градостроительного плана участка (ГПЗУ), поскольку инвестор не числился правообладателем участка с новым номером. А в 2019-м градостроительно-земельная комиссия приняла решение о прекращении реализации инвестконтракта.
Компания попробовала оспорить отказы в суде, но проиграла.
Следом она подала иск о взыскании с Правительства Москвы и ДГИ 14 млн руб. арендной платы и 52 млн руб. платы по договору цессии. В части арендной платы инвестор ссылался на несогласованное поведение чиновников: в 2013-2014 годах в своих письмах они утверждали, что договор аренды действующий, и сообщали о задолженности. Требуя возмещения 52 млн по договору цессии, истец указывал, что лишился возможности реализовать инвестиционный контракт и построить здание из-за незаконных действий органов исполнительной власти Москвы. В частности, они оказались изменить кадастровый номер в договоре аренды земельного участка. Как следствие — инвестору отказали в выдаче ГПЗУ.
Но суды отклонили требования. Они решили, что истец не доказал вину ответчиков и причинно-следственную связь между их действиями и своими убытками. Кроме того, суд кассационной инстанции отметил пропуск срока исковой давности. Истец подал иск в 2020 году, хотя узнал о снятии земельного участка с кадастрового учета еще в 2013-м.
Что решил Верховный суд
Инвестор подал жалобу в экономколлегию, которая приняла ее и рассмотрела. Она отметила: суды при рассмотрении дела исходили из того, что участки с разными кадастровыми номерами — это разные объекты. Но стороны в спора в переписке не отрицали, что участок с одним номером и участок со вторым номером — это одно и то же. Иной кадастровый номер не меняет предмет сделки аренды, отметил Верховный суд со ссылкой на позицию Президиума ВАС. Ведь физические характеристики объекта (площадь, границы, координаты поворотных точек) остаются прежними.
Арендодатель не выполнил свою обязанность предоставить земельный участок, пригодный для использования по назначению, следует из определения ВС. Это дает право арендатору требовать возврата арендных платежей, ведь он не смог пользоваться участком из-за препятствий юридического толка.
Что касается взыскания 52 млн руб., то по мнению экономколллегии, суды не установили правовую природу этой суммы: это компенсация платы за уступку всех прав требований из инвестконтракта или же убытки, связанные с его неисполнением.
Кроме того, экономколлегия раскритиковала доводы коллег о пропуске срока исковой давности. Договор аренды был прекращен в 2017-м, а инвестконтракт в 2019-м. До этого инвестор мог полагать, что в конечном итоге Москва выполнит свои обязательства, говорится в определении Верховного суда.
С такими замечаниями и указаниями экономколлегия направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Подробнее: http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2251958