Верховный суд разрешил спор между управляющей компанией и сетью супермаркетов «Лента» о текущем ремонте арендованного здания.
Управляющая компания требовала обязать «Ленту» устранить 1584 недостатка объекта аренды — здания площадью более 20 000 кв. м, которое сеть арендует с 2016 года. Арендодатель составил акт о недостатках в декабре 2022 года и направил его арендатору, который получил документ в мае 2023 года, но не представил возражений в установленный договором 10-дневный срок.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Суд обязал «Ленту» выполнить текущий ремонт в течение 14 дней с момента вступления решения в силу и установил судебную неустойку в размере 1% от 58,5 млн рублей за каждый день просрочки.
Апелляция изменила решение после назначения судебной экспертизы. Эксперты установили, что только часть недостатков относится к текущему ремонту, который должен выполнять арендатор. Стоимость таких работ составила 16,8 млн рублей, еще 4,8 млн рублей — работы по поддержанию противопожарной безопасности. Основная причина недостатков — нормальный физический износ. Апелляция установила срок в четыре месяца для устранения дефектов и снизила неустойку до 5 тысяч рублей в день.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и восстановил решение первой инстанции. Суд округа указал, что арендатор не направил возражения на акт в срок, предусмотренный договором, а значит, принял требования арендодателя.
Что решил Верховный суд
ВС указал, что суды первой инстанции и округа не учли важные обстоятельства дела.
В материалах отсутствуют доказательства уведомления арендатора о предстоящем осмотре за два дня, как требует договор. Суды не установили, относятся ли все 1584 недостатка к текущему ремонту арендатора или часть из них входит в обязанности арендодателя по капитальному ремонту. Суды не проверили объективную возможность выполнить все работы в заявленные сроки.
Апелляция обоснованно назначила экспертизу, которая разграничила виды работ. Эксперты подтвердили, что основная причина дефектов — нормальный износ, а не ненадлежащее использование помещения арендатором.
ВС отметил, что суд округа не опроверг выводы апелляции, основанные на результатах экспертизы, и не указал на неправильное применение норм права. Апелляция правомерно установила разумный 4-месячный срок для ремонта с учетом объема работ и снизила размер неустойки до 5 000 рублей в день на основе принципов справедливости и соразмерности.
ВС отменил постановление кассации и оставил в силе решение апелляционной инстанции.
Определение № 305-ЭС25-7717 от 23 октября по делу № А41-73017/2023