Одна компания продала другой нежилые помещения, занятые арендаторами. Но Росреестр затянул с госрегистрацией перехода права собственности. Покупателю пришлось обращаться в суд, который признал бездействие ведомства незаконным и обязал оказать госуслугу (дело № А40-106032/2020). В итоге переход права собственности был зарегистрирован практически через год после подачи заявления.
Следом покупатель заявил к Росреестру новый иск о взыскании почти 1,6 млн руб. убытков. Как пояснил истец, это упущенная выгода, а именно доходы от аренды, которые получил предыдущий собственник за время промедления с регистрацией. По соглашению сторон, до завершения процедуры регистрации все расходы и доходы относятся на продавца.
Первая инстанция удовлетворила иск, но вторая отказала. По мнению Девятого арбитражного апелляционного суда, закон не запрещает покупателю сдать помещения в аренду до того, как будет зарегистрирован переход права. Апелляционная тройка обратила внимание на соглашение сторон о том, что доходы до момента регистрации относятся на продавца. Значит, неполученная арендная плата – это зона предпринимательского риска покупателя, который подписал такое соглашение. Росреестр не может нести гражданско-правовую ответственность за действия сторон договора, отметила вторая инстанция.
Суд округа согласился с этими выводами.
Верховный суд, напротив, встал на сторону покупателя. Он увидел прямую причинно-следственную связь между поведением ведомства и упущенной выгодой покупателя. Росреестр не доказал, что у истца были другие препятствия к получению дохода от аренды, кроме бездействия чиновников; не обосновано, что еще могло помешать использовать имущество по назначению, следует из определения экономколлегии.
Тройка судей не согласилась и с оценкой договора о распределении доходов. Разумный участник оборота вправе был предполагать, что регистрация пройдет вовремя. Стороны соглашения не должны были предвидеть, что что-то пойдет не так, и предусматривать механизм компенсации имущественных потерь из-за возможных нарушений Росреестра.
С такими выводами дело направили на пересмотр. ВС РФ уточнил, что суд первой инстанции не проверил расчеты истца.
Подробнее: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2293316