Гражданская коллегия ВС разобралась в споре о законности раздела земельного участка на несколько мелких наделов в зоне индивидуальной жилой застройки.
Обстоятельства спора
В рассмотренном деле администрация Ейского городского поселения Краснодарского края обратилась в суд с иском к местному отделу Росреестра и частным лицам. Муниципалитет оспаривал результаты кадастровых работ, в ходе которых участок площадью 601 кв. м разделили сначала на два надела по 300 кв. м, а затем один из них — еще на два участка по 150 кв. м каждый. На образованных участках впоследствии построили жилые дома и продали их покупателям с привлечением ипотечного кредитования.
Администрация указала, что земля находится в зоне индивидуальной жилой застройки, где при образовании новых участков действует минимальный размер — не менее 400 кв. м. Раздел, по мнению муниципалитета, прямо противоречил градостроительному регламенту. Администрация просила исключить сведения об образованных участках из ЕГРН и восстановить первоначальный надел в прежних границах.
Что решили суды
Суды трех инстанций отказали в иске. Они указали, что границы территориальной зоны в ЕГРН не внесены. А значит, проверить соответствие участков градостроительному регламенту невозможно. Кроме того, суды применили принцип эстоппеля. Администрация сама присвоила образованным участкам адреса и долгое время не предпринимала никаких мер реагирования — а значит, не вправе ссылаться на их незаконность. Суды также учли, что отмена регистрации затронет права добросовестных покупателей и банков, у которых участки находятся в залоге.
Однако Верховный суд с такими выводами не согласился. Коллегия указала, что постановка участков на кадастровый учет состоялась с нарушением правил землепользования и застройки. Дробление земли в зоне индивидуального жилого строительства ведет к уплотнению городской застройки, повышает пожароопасность, увеличивает нагрузку на коммунальные сети и создает риски нарушения санитарно-эпидемиологических норм.
ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Мотивировочная часть определения пока не опубликована (дело № 18-КГ25-455-К4).