В 1993 году городская администрация передала правопредшественнику одной компании участок для строительства административных зданий с магазинами. Дальше события развивались так:
- 2005 год – компания зарегистрировала право постоянного (бессрочного) пользования на участок.
- 2008 год – зарегистрирован фундамент степенью готовности 18% с присвоением адреса.
- 2012 год – администрация города по заявлению компании приняла постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования участком и его предоставлении в аренду.
- 2017 год – поскольку компания за это время так и не выразила намерение заключить договор аренды, городские власти решили выставить на торги право аренды участка с ВРИ «деловое управление». Провели аукцион, с ИП-победителем заключили договор и выдали ему разрешение на строительство.
- 2020 год – компания заявила иск о признании права аренды недействительным.
- 2022 год – пока шло судебное разбирательство, ИП успел закончить здание, зарегистрировал на него право собственности и ввел в эксплуатацию. Участок передали ему в собственность.
Судебный процесс затянулся на много лет. Компания, подавшая иск о признании права аренды недействительным, утверждала, что торги были проведены с нарушениями. Она настаивала, что ее право постоянного (бессрочного) пользования и не прекращалось.
ИП не был с этим согласен. Он указывал, что ничего не дало ему оснований сомневаться в правомерности торгов. По мнению ответчика, компания ранее фактически отказалась от права аренды. Помимо этого, право постоянного (бессрочного) пользования участком прекратилось в силу п. 2 ст. 45 Земельного кодекса – поскольку компания три года не использовала его для строительства.
Дело прошло не один круг рассмотрения. В сентябре 2022 года первая инстанция отказала в иске со ссылкой, в том числе, на ст. 10 ГК (запрет злоупотребления правом). Она учла, что ИП вел себя добросовестно и по закону, а компания выбрала ненадлежащий способ защиты права. Не в пользу истца оказалось то, что земля выбыла из его владения не позднее 2017 года и была передана в собственность предпринимателю в 2022-м. Помимо этого, истец не оформлял арендных отношений на землю и не обращался за разрешением на строительство позже 2008-го.
Апелляционная и кассационная инстанции оказались иного мнения и удовлетворили исковые требования. Они пришли к выводу, что право постоянного (бессрочного) пользования не было прекращено, поскольку не был завершен процесс его переоформления на право аренды. «Земельный участок не мог быть предметом аукциона, на нем находился не завершенный строительством фундамент общества, возведенный на основании разрешительной документации», – указали суды.
Решение Верховного суда
Предприниматель обратился в Верховный суд, который встал на его сторону. Он объяснил, что надлежащим способом защиты в этом деле будет оспаривание права собственности ИП и восстановление утраченного владения участком. Вместо этого компания заявила иск о признании недействительным договора аренды без применения реституции по сделке.
Кроме того, экономколлегия согласилась, что поведение ИП можно назвать добросовестным, а вот о компании этого не скажешь. Ведь участок передавался для строительства более 25 лет назад, а интерес публичного собственника заключался именно в застройке. Кроме того, фирма не завершил процесс по переоформлению пользования в аренду, который сама и начала. Она не выдвигала претензий к публичному собственнику, когда в ЕГРН появилась запись о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, а участок передали ИП.
Таким образом, экономколлегия поддержала вывод первой инстанции о том, что истец потерял право постоянного (бессрочного) пользования участком с учетом того, что:
- На земельном участке в публичной собственности находился законно возведенный объект недвижимости (пока не оспорено право на этот объект);
- Под объект предоставлялся земельный участок в порядке приватизации.
Определение от 21 декабря 2023 года № 306-ЭС23-16081 по делу № А49-12153/2020.