Верховный суд вынес определение по спору между угольной компанией и администрацией Мысковского городского округа. Спор касался пересчета арендной платы за землю после изменения кадастровой стоимости участка.
Обстоятельства спора
«Угольная компания «Южный Кузбасс» в 2018 году заключила с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа договор аренды земельного участка площадью более 11 млн кв. м. Участок предоставили для проведения горных работ и размещения промплощадки.
Арендную плату установили в размере 2% от кадастровой стоимости участка — 315 млн рублей в год. Стоимость определили по состоянию на июнь 2018 года — 15,7 млрд рублей.
В 2022 году компания обратилась в комиссию Росреестра с заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Комиссия отказала. Тогда компания подала иск в суд общей юрисдикции.
В июне 2023 года Кемеровский областной суд установил архивную кадастровую стоимость участка (действовавшую с 2018 года до 1 января 2023 года) в размере рыночной — 5,4 млрд рублей. С 2023 года действовала уже новая кадастровая стоимость участка — около 19,6 млрд рублей.
Компания направила арендодателю претензию с требованием пересчитать арендную плату за период с 2020 по 2022 год, применив новую стоимость, установленную судом. Комитет отказался.
Что решили суды
После этого компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 624 млн рублей переплаты по договору аренды.
Три инстанции удовлетворили иск компании. По мнению судов, арендатор реализовал право на пересмотр кадастровой стоимости и вправе требовать перерасчета арендной платы за прошлый период, а излишне внесенные суммы — это неосновательное обогащение арендодателя.
Что решил Верховный суд
ВС напомнил: арендная плата за публичные земли относится к регулируемым ценам и определяется по правилам земельного законодательства. Размер платы рассчитывают исходя из кадастровой стоимости участка.
По общему правилу измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подали заявление о пересмотре. Это правило закреплено в законе «О государственной кадастровой оценке» и не изменилось после принятия закона № 269-ФЗ в 2020 году.
Более того, закон № 269-ФЗ прямо установил: размер арендной платы за публичные объекты за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, не изменяется. Законом не предусмотрена возможность изменения арендной платы за прошлые периоды в связи с оспариванием кадастровой стоимости.
ВС подтвердил: арендная плата, внесенная в размере, рассчитанном по кадастровой стоимости из ЕГРН, не может считаться неосновательным обогащением арендодателя за период до пересмотра стоимости.
Ретроспективный пересмотр арендной платы на период действия архивной кадастровой стоимости нарушает баланс частных и публичных интересов, подчеркнул ВС. Право на оспаривание кадастровой стоимости существует с 2010 года, поэтому арендаторы имели возможность своевременно им воспользоваться.
При ином подходе арендаторы, оспаривающие архивную кадастровую стоимость, оказались бы в привилегированном положении по сравнению с теми, кто оспаривает действующую стоимость.
С учетом этих разъяснений спор вернули на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Определение № 304-ЭС25-3418 от 27 ноября по делу № А27-22862/2023