Неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может стать единственным основанием для отказа в признании права собственности. При этом суды должны оценивать добросовестность застройщика и причины несоблюдения им установленного порядка получения разрешений.
К такому выводу экономколлегия ВС в споре между ИП и администрацией Перми о признании права собственности на административное здание.
История спора
Предприниматель возвел объект незавершенного строительства на арендованном участке. Затем он зарегистрировал на него право собственности в 2013 году. Впоследствии в 2017 году администрация заключила с ним новый договор аренды участка. Целью стало завершение строительства сроком до августа 2020 года. Далее в 2020 году договор продлили еще на год на основании федерального закона о мерах поддержки.
В 2021 году предприниматель получил разрешение на реконструкцию объекта. Однако при обращении за разрешением на ввод в эксплуатацию получил отказ. Департамент градостроительства сослался на истечение срока аренды участка. Также причинами стали незавершенность строительных работ и неблагоустройство территории. После повторного обращения в декабре 2021 года предпринимателю снова отказали по аналогичным основаниям.
Что решили суды
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск предпринимателя. Судьи установили, что объект возведен на основании разрешения на строительство. Кроме того, участок был законно предоставлен, объект соответствует градостроительным нормам. Важно отметить, что здание не создает угрозы жизни и здоровью. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила завершенность строительства. Также экспертиза показала соответствие всем требованиям безопасности.
Тем не менее суд округа отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. Причиной стало указание на недобросовестное поведение предпринимателя. По мнению суда, он длительное время не завершал строительство. Более того, обратился за разрешением на ввод после истечения срока аренды.
При повторном рассмотрении суды отказали предпринимателю в иске. Судьи сочли его действия недобросовестными из-за затягивания строительства. Дополнительно учли обращение за разрешениями после прекращения договора аренды.
Что решил ВС
Верховный суд не согласился с таким подходом. Экономколлегия указала, что предприниматель представил доказательства объективных причин. Эти причины препятствовали строительству с 2017 по 2021 год. В частности, речь шла о длительной болезни, аресте имущества. Дополнительно возникла необходимость приведения проекта в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами.
Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты права, напомнил ВС. Следовательно, это возможно при отсутствии «очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения». Истечение срока договора аренды участка на момент обращения за разрешением на ввод не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов. Более того, не может стать основанием для отказа.
Возведение объекта в период надлежащих арендных отношений не свидетельствует о недобросовестном поведении. Аналогично обращение за разрешением при наличии незначительных недоделок после истечения договора аренды не препятствует легализации постройки.
Суды отменили решения по повторному рассмотрению и оставили в силе первоначальные судебные акты, признавшие право собственности предпринимателя.
Определение ВС № 309-ЭС25-1917 от 18 августа по делу № А50-4878/2022