Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной. Судьи указали, что заблуждение о мотивах и ожидаемых последствиях не дает оснований для признания сделки недействительной.
Это не только интересный и захватывающий спор по себе, но еще и дело, которое обнажило довольно сильное изменение судебной практики по подобным спорам.
Подробнее о том, как изменилась практика, эксперты Land Law Firm рассказывали в этом материале.
Но вернемся к делу Долиной — Лурье.
История спора
Напомним, в 2024 году певица обратилась в суд с требованием признать недействительной продажу своей квартиры. Долина утверждала, что действовала под влиянием мошенников и не осознавала последствий сделки. По ее словам, она исходила из того, что продает жилье для пресечения мошеннических действий и что договор впоследствии аннулируют.
Покупательница Полина Лурье настаивала на добросовестности своих действий. Она утверждала, что приобрела квартиру законно и не знала о воздействии третьих лиц на продавца.
Хамовнический районный суд Москвы встал на сторону истца. Суд пришел к выводу, что Долина подписала договоры, находясь в существенном заблуждении относительно последствий сделки. Судьи указали, что покупательница как профессиональный участник рынка недвижимости должна была распознать эти обстоятельства и проверить их, но не сделала этого. Суд признал сделку недействительной и восстановил право собственности певицы.
При этом двустороннюю реституцию в части денежных расчетов не применили, поскольку деньги утратили вследствие действий мошенников. Мосгорсуд и Второй кассационный суд оставили решение в силе.
Что решил Верховный суд
16 декабря Верховный суд отменил судебные акты и встал на сторону покупательницы. Судьи указали, что нижестоящие инстанции неверно применили ст. 178 ГК о существенном заблуждении.
ВС разъяснил, что существенным признается только такое заблуждение, без которого сторона не стала бы заключать договор. При этом упомянутая статья ГК прямо запрещает признавать сделку недействительной, если заблуждение касается мотивов.
В данном деле Долина полагала, что продает квартиру для пресечения мошеннических действий и что сделку впоследствии аннулируют. Верховный суд квалифицировал это как заблуждение о мотивах и ожидаемых последствиях, а не о природе договора купли-продажи. Такое заблуждение не дает оснований для признания сделки недействительной.
ВС подчеркнул, что купля-продажа недвижимости является общеизвестной правовой конструкцией. Понижать стандарт осознания последствий такой сделки нельзя. Дееспособное лицо с предпринимательским опытом обязано понимать правовые последствия своих действий.
Добросовестность покупателя
Верховный суд напомнил, что закон обязывает суд оценивать поведение другой стороны сделки. Признание договора недействительным по мотиву заблуждения создает риск для добросовестного контрагента и подрывает стабильность гражданского оборота. Суд обязан установить, мог ли контрагент распознать заблуждение при обычной осмотрительности.
В рассматриваемом деле суды не установили недобросовестность Лурье. Материалы не содержали доказательств того, что покупательница знала или должна была знать о воздействии мошенников на продавца. ВС указал, что в ситуации мошенничества покупатель не может получать меньший объем правовой защиты, чем предусмотрено законом.
Другие ошибки судов
Нижестоящие суды ошибочно отказали в применении реституции. ВС разъяснил, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки только в строго предусмотренных законом случаях. Нормы о существенном заблуждении к таким случаям не относятся. Ссылка на уголовное дело и действия мошенников не освобождает суд от обязанности применить двустороннюю реституцию.
Долина дополнила иск ссылкой на неспособность понимать значение своих действий. Суд первой инстанции четырежды предлагал назначить психолого-психиатрическую экспертизу, но представитель истца отказался. Он посчитал достаточными экспертизы, проведенные в рамках уголовного дела.
ВС подчеркнул, что бремя доказывания лежит на истце. Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные процессуальные последствия. Экспертизы по уголовному делу не исследовали психическое состояние истца в момент подписания договоров и потому не могут подтверждать заявленные основания для признания сделки недействительной.
С учетом изложенного Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение ВС № 5-КГ25-174-К2 от 16 декабря 2025 года