Land Law Firm подготовила два правовых заключения для крупного девелопера. Оба проекта касались сложных вопросов градостроительства и земельных отношений.
Первое заключение было теоретическим и готовило почву для будущих проектов. Клиент запросил анализ возможности образования отдельного земельного участка под нежилым помещением в многоквартирном доме.
Наши юристы проанализировали правовой режим встроенных и пристроенных нежилых помещений. Они определили критерии изолированности таких помещений от МКД.
Специалисты выявили ключевые признаки, которыми должно обладать помещение: функциональная и техническая автономность, отдельные инженерные коммуникации, собственный фундамент. Также необходим независимый вход без использования мест общего пользования МКД.
Команда разработала несколько механизмов образования земельного участка. Выбор зависел от этапа строительства и наличия отдельной проектной документации. Для каждого варианта подготовили дорожную карту действий и матрицу рисков. Юристы отметили небольшое количество судебной практики по признанию пристроенных помещений самостоятельными объектами. Это требует максимального соблюдения всех выявленных критериев изолированности.
Правовой режим надземных переходов
Второе заключение касалось конкретного проекта — многоуровневой застройки жилого района в Новой Москве. Проект предусматривал использование стилобатов с организацией на их кровле территории общего пользования — так называемого «Верхнего города».
Клиента интересовал правовой режим надземных переходов между кровлями стилобатов и пешеходного прохода по кровле образовательного центра. Проект был сложный. Нам пришлось проделать большую работу, чтобы его реализация стала возможной с легальной точки зрения.
Юристы рассмотрели различные варианты квалификации надземных переходов: как объекты капитального строительства, некапитальные сооружения или части стилобатов. Проанализировали функциональное назначение — элементы улично-дорожной сети либо коммуникационное пространство многофункционального комплекса. Для каждого варианта определили законного правообладателя и способы оформления прав.
Отдельное внимание уделили переходу по кровле образовательного центра. Специалисты LLF изучили требования сводов правил к размещению пешеходных дорожек на эксплуатируемых кровлях. Проанализировали противопожарные нормы и необходимость ограждений.
Юристы выявили риск ограничения свободного доступа на бульвар. Причина — требования к ограждению кровли образовательных учреждений. Команда разработала рекомендации по проектированию переходов на высоте более 4,5 м. Это позволит исключить ограничения, которые устанавливают красные линии.
