Land Law Firm провела комплексную правовую консультацию для клиента по вопросам заключения договора аренды земельного участка с правом строительства.
Клиент планировал арендовать часть частного земельного участка площадью около 30 000 кв. м. Вид разрешенного использования — «под индивидуальное жилищное строительство». Срок аренды — 99 лет, цель — строительство объекта недвижимости с последующим привлечением соинвесторов и регистрацией права общей долевой собственности.
Специалисты LLF изучили все ключевые аспекты сделки. Команда рассмотрела правовое регулирование аренды частных земельных участков. Юристы также детально проанализировали вопросы возникновения права собственности на построенный объект и оценили риски признания здания самовольной постройкой.
Любопытной особенностью подхода юристов стал анализ договорной конструкции, схожей с правом застройки. Такую конструкцию 15 лет назад хотели добавить в гражданское законодательство, но в ГК РФ она так и не попала. Тем не менее, понимание и знание института права застройки, который применяется в других юрисдикциях, помогло фундаментально разобраться в договоре, который собирался заключить наш клиент.
Особое внимание мы уделили сложным вопросам множественности лиц на стороне арендатора. Это важно для привлечения соинвесторов. Юристы проанализировали механизм перехода прав и обязанностей при продаже недвижимости третьим лицам. Команда определила отсутствие у собственника земли преимущественного права покупки строящегося объекта.
Специалисты разъяснили важный момент: при смене собственника земельного участка договор аренды сохраняет силу. Происходит лишь смена арендодателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Результат работы
LLF выявила ключевые риски такого проекта. Во-первых, возможна квалификация объекта как неотделимого улучшения земельного участка. Во-вторых, могут возникнуть сложности с заключением договора аренды с множественностью лиц после регистрации права общей долевой собственности соинвесторов.
Важно учитывать: у арендодателя — частного лица — нет законодательно установленной обязанности заключать договор со всеми собственниками недвижимости.
Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации по структурированию договорных отношений. Юристы предложили включить в договор специальные условия о согласии арендодателя на строительство и закреплении права собственности арендатора на возведенный объект.
