Юристы провели детальный анализ градостроительной документации. Они установили полное соответствие правового режима участка складскому назначению. Территориальная зона позволяет размещение производственных объектов третьего класса опасности, куда входят складские сооружения.

Специалисты изучили влияние ограничений на планируемую деятельность. Зона химического заражения не закреплена в правилах землепользования и застройки. Она не содержит запретов на складскую деятельность. По характеру ограничений зона похожа на санитарно-защитную территорию, где действуют запреты только на жилые объекты и производство продуктов питания.

Команда выявила главный риск — необходимость получения положительного заключения государственной экологической экспертизы. Федеральное законодательство об особо охраняемых территориях не запрещает складскую деятельность, но требует экологической экспертизы проектной документации.

Итогом анализа стало заключение об отсутствии существенных правовых препятствий для строительства и эксплуатации складов. Единственное обязательное требование — прохождение государственной экологической экспертизы на этапе проектирования.

Сообщение LLF ОЦЕНИЛА ВОЗМОЖНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СКЛАДА НА УЧАСТКЕ С ОГРАНИЧЕНИЯМИ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент владеет земельным участком с гостиницей, 80% площади которого вошли в зону охраняемого природного ландшафта ЗОЛ-2 объекта культурного наследия регионального значения «Здания военного госпиталя (до 1920 г. — казармы Амурского казачьего полка)».

Но принятое в 2024-м постановление регионального правительства существенно ограничило возможности по реконструкции и развитию объекта. После этого клиент обратился к нашей фирме за консультацией.

Что мы сделали

Юристы LLF провели детальный анализ соблюдения порядка принятия Постановления и выяснили: размер охранной зоны ЗОЛ-2 определяется исключительно мнением историко-культурных экспертов. Законодательство не устанавливает конкретные параметры такой зоны. При этом режим использования земельного участка соответствует критериям полноты и предсказуемости, а также определенности и реализуемости.

Важным результатом работы стало обнаружение существенных нарушений процедуры размещения Акта государственной историко-культурной экспертизы. В документе на момент действия постановления отсутствовали сведения об установлении какой-либо охранной зоны в отношении части земельного участка клиента. Команда также установила нарушение порядка проведения общественных обсуждений.

Какие решения предложили клиенту

По результатам анализа Land Law Firm разработала для клиента два варианта защиты прав.

Первый — оспорить правительственное постановление в части установления охранной зоны ЗОЛ-2. При этом юристы оценили вероятность удовлетворения требований как высокую при условии признания судом выявленных нарушений существенными. 

Второй вариант — взыскать убытки, причиненные ограничением прав собственника, в размере разницы между рыночной стоимостью участка до и после установления ограничений.

Для повышения шансов на успех в суде специалисты LLF рекомендовали клиенту провести независимую историко-культурную экспертизу, которая может стать дополнительным доказательством при оспаривании постановления. Еще одна рекомендация — заказать оценку рыночной стоимости земельного участка для точного определения размера потенциальных убытков.

Сообщение LLF РАЗРАБОТАЛА СТРАТЕГИЮ ЗАЩИТЫ ВЛАДЕЛЬЦА ГОСТИНИЦЫ ОТ НЕЗАКОННЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Земельный участок площадью 116 000 кв. м расположен на престижном Рублево-Успенском шоссе в Московской области. На нем девелопер планировал строительство очередной очереди таунхаусов бизнес-класса в рамках стратегии выхода на рынок загородного жилья. Однако включение участка в границы ООПТ создавало значительные ограничения для реализации проекта комплексного развития территории.

Юристы LLF вели комплексную защиту интересов клиента как в досудебном порядке, так и в рамках судебного процесса. Специалисты фирмы подготовили все необходимые процессуальные документы и представляли девелопера на переговорах с органами власти. Для усиления позиции юристы предоставили в суд обнаруженные архивные документы и землеустроительное заключение, подтверждающие отсутствие наложения границ участка застройки и ООПТ.

Разработанная LLF стратегия позволила параллельно с судебными разбирательствами вести эффективные переговоры с чиновниками. Эта работа принесла плоды, и накануне финального судебного заседания удалось достичь цели во внесудебном порядке. Администрация исключила весь земельный участка клиента из границ ООПТ и сняла ограничения, мешавшие строительству.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF ДОБИЛИСЬ ВЫВОДА УЧАСТКА КЛИЕНТА ИЗ ГРАНИЦ ООПТ появились сначала на Land Law Firm.

Застройщик планировал построить коттеджный поселок комфорт-класса с инфраструктурой. Однако в 2022 году на участки наложили зону комплексного развития территории (КРТ). Это означало, что строительство можно вести только по специальной процедуре. То есть, при наличии договора о комплексном развитии, утвержденного проекта планировки и выполнении обязательств перед местными властями.

Юристы провели комплексный анализ правового статуса участков и документации по территориальному планированию. Они установили: параметры КРТ, введенные в 2022 году через изменения в ПЗЗ, противоречат действующему Генеральному плану. Ключевым аргументом стал тот факт, что еще в 2020 году земельный массив включили в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2) для более эффективного использования.

На основе полученных данных юристы разработали для клиента дорожную карту — пошаговый план действий для клиента. Его реализация дает шанс на снятие ограничений КРТ и приведение ПЗЗ в соответствие с Генпланом.

Таким образом, благодаря поддержке команды LLF клиент получил возможность реализовать проект строительства коттеджного поселка.

Инвестиции в строительство и рекреацию для жилой и коммерческой недвижимости остаются одним из главных трендов последних 5 лет. Об этом говорит рост стоимости недвижимости на 70%. При этом регулирование строительных процедур в Московской области имеет существенные отличия от столичных норм, в связи с чем компаниям может понадобиться углубленная экспертиза от их юридических представителей.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛИ КЛИЕНТА ПО ВОПРОСУ ПРОТИВОРЕЧИЯ КРТ ГЕНПЛАНУ появились сначала на Land Law Firm.

Девелопер приобрел все помещения в двух многоквартирных домах. Один из них имеет статус объекта культурного наследия и подлежит реконструкции, второй планируют снести для строительства нового жилого комплекса.

Банк настаивал на получении земельных участков под домами в качестве самостоятельного предмета залога, а не в рамках закона об ипотеке. Застройщик считал такую схему невозможной и обратился к юристам LLF за независимой оценкой.

Команда LLF провела комплексный анализ земельно-имущественных отношений и изучила все возможности:

— Переоформления участка из общедолевой в единоличную собственность застройщика.
— Изменения права собственности с помещений на здание целиком.
— Смены назначения дома с жилого на нежилое.

Юристы подтвердили позицию застройщика о невозможности оформления самостоятельного залога на участки. Независимое заключение убедило банк скорректировать условия, что позволило успешно закрыть сделку финансирования.

Благодаря поддержке LLF девелопер получил необходимые инвестиции для реализации проекта по созданию современного жилого комплекса в историческом центре Москвы.

Сообщение ПОМОГЛИ ЗАСТРОЙЩИКУ ПОЛУЧИТЬ ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ появились сначала на Land Law Firm.

Задача осложнялась несколькими факторами. Часть строений относилась к довоенному периоду. По 95% объектов отсутствовала техническая и проектная документация. Кроме того, некоторые здания использовались под специфические цели. Например, в одном располагался склад химических элементов, что требовало особого внимания к соблюдению норм промышленной безопасности.

Юристы проанализировали правовой статус участков и имеющуюся документацию. Они проверили наличие признаков самовольного строительства и соответствие фактического использования объектов градостроительным нормам. Особое внимание уделили проверке зданий, которые могли быть признаны опасными производственными объектами.

В результате проверки команда выявила риски нарушения земельного и градостроительного законодательства. Потенциальная сумма штрафов клиента могла превысить 120 млн руб. Поэтому для каждого выявленного нарушения юристы разработали четкий план действий по устранению рисков. Это позволит клиенту избежать штрафных санкций после закрытия сделки и начала использования комплекса недвижимости.

Заказ услуги

Сообщение ПРЕДОТВРАТИЛИ ШТРАФЫ НА 120 МЛН РУБЛЕЙ ПРИ ПОКУПКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА появились сначала на Land Law Firm.

Спор касался земельного участка в Подмосковье, где компания планировала выпускать хлебобулочные изделия. Администрация требовала расторгнуть долгосрочный договор аренды. Чиновники утверждали, что арендатор не использует участок по назначению. За 20 лет компания не построила на участке капитальных объектов, хотя земля предназначалась для производственно-складской деятельности. Клиент обратился за помощью к команде LLF.

Наши юристы изучили историю использования участка с 2004 года. Они нашли несколько важных фактов. Команда доказала суду: строительству мешали объективные препятствия. Первоначальный договор аренды запрещал любое строительство. Генплан и проект планировки территории предполагали другое использование участка. Земля находилась в зоне комплексного развития – это требовало дополнительных согласований. Юристы показали: клиент активно боролся с ограничениями. Он добился отмены старого проекта планировки и получил новый градостроительный план.

Особое внимание юристы уделили периоду после 2020 года, когда клиент начал активно осваивать участок: компания провела инженерно-геологические и экологические исследования, получила технические условия на подключение к сетям, подготовила проектную документацию и начала планировку территории. Важным аргументом стало размещение на участке некапитальных складов – это соответствовало разрешенному использованию земли.

В результате суд принял доводы юристов и полностью отказал Администрации в иске. Апелляция позднее подтвердила решение (дело № А41-56441/2023).

Таким образом, команда LLF смогла сохранить за клиентом право аренды земельного участка, а также защитить его инвестиции в проект строительства нового производственно-складского комплекса для реализации продукции во флагманских магазинах сети по всей России.

Сообщение LAND LAW FIRM СОХРАНИЛА ЗА КЛИЕНТОМ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.

• демонтировать или легализовать выявленные объекты самовольного строительства;
• снизить размер площади, сдаваемой в аренду под нецелевое использование;
• уточнить границы земельного участка;
• актуализировать вид разрешенного использования участка в соответствии с действующим классификатором.

В результате клиент получил дорожную карту поэтапных действий для выхода на пролонгацию ДАЗУ с учетом выявленных нарушений и рисков. Эта информация позволит ему просчитать свои денежные и временные затраты, оценить окупаемость и эффективность использования земельного участка, избежать непредвиденных штрафов, исков и других проблем в юридическом поле.

Заказ услуги

Сообщение LAND LAW FIRM ОЦЕНИЛА РИСКИ ПЕРЕД ПРОЛОНГАЦИЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ появились сначала на Land Law Firm.

• Вид разрешенного использования участка (ВРИ) не подходит для строительства склада, но местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) позволяют его изменить;
• Строительство склада надо согласовать с соответствующим органом Росавиации, иначе клиент рискует не получить разрешение на строительство (земельный участок входит в границы приаэродромной территории, но они не установлены в надлежащем порядке);
• Если клиент решит приобрести часть земли, которая пересекается с зоной инженерных коммуникаций, потребуется еще одно разрешение;
• Из-за линий электропередач (ЛЭП) на участок наложен сервитут. Мы рассказали клиенту, какие ограничения это означает для собственника.

Еще юристы Land Law Firm проанализировали договор купли-продажи и дали рекомендации, как потенциальному покупателю защитить свои права, например:

• в каком порядке производить оплату, чтобы избежать риска потери денежных средств до регистрации перехода права собственности на земельный участок;
• как закрепить юридически обязательные заверения продавца о том, что участок свободен от притязаний третьих лиц и пригоден для строительства склада;
• и т. д.

Благодаря развернутой правовой справке от Land Law Firm клиент больше узнал о градостроительном потенциале участка и его ограничениях, а также получил рекомендации, как защитить себя при составлении договора купли-продажи. Теперь он сможет принять взвешенное решение, покупать участок или нет, учитывая временные и финансовые затраты на получение согласований, смену ВРИ и другие действия.

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ ЗЕМЛИ ПОД СКЛАД появились сначала на Land Law Firm.

В ходе проекта юристы провели комплексный due diligence приобретаемой недвижимости, а также подготовили рекомендации по проведению сделки с учетом особого порядка операций с недвижимостью иностранных лиц из недружественных государств и необходимости обязательного получения разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

Работа команды Land Law Firm по сделке совпала с принятием нового законодательства, регулирующего порядок осуществления сделок с участием резидентов недружественных стран, что требовало оперативного анализа и разработки новых подходов к процедуре сделки в отсутствие на рынке практики по аналогичным кейсам.

С целью исключения рисков оспаривания прав на приобретаемую недвижимость, юристы провели трудоемкую работу по восстановлению операций с ней, в том числе проанализировав ряд рисковых сделок с участием иностранной компании из оффшорной юрисдикции. Дополнительно юристы LLF оценили объем прав продавца на земельный участок под приобретаемой недвижимостью и условия заключенных в отношении нее договоров аренды коммерческих помещений.

Заказ услуги

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ В РАМКАХ СДЕЛКИ С РЕЗИДЕНТОМ НЕДРУЖЕСТВЕННОЙ СТРАНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы LLF подготовили аналитический отчет и разработали правовые решения, связанные с текущей эксплуатацией площадки: проведен масштабный due diligence земельных участков, образующих территорию будущего строительства, и расположенных на них 67 зданий и сооружений, представляющих собой частично заброшенные, частично эксплуатируемые цеха бывшего комбината. Особое внимание юристы уделили механизмам устранения рисков привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности для беспрепятственного старта проекта по КРТ.

Сообщение АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ В ИНТЕРЕСАХ ДЕВЕЛОПЕРА В РАМКАХ КРТ ПРОМЗОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

В процессе реализации проекта юристы провели градостроительный анализ и комплексный due diligence приобретаемой недвижимости применительно к особенностям регионального законодательства. С учетом намерений клиента по поэтапному проведению сделки (сначала оформление аренды и позднее – полный выкуп), консультантами была дана оценка возможности и рисков использования недвижимости для размещения ресторана и вспомогательных объектов. Также юристы оценили необходимость и разработали механизмы смены /установления условно-разрешенного вида разрешенного использования с целью реализации инвестиционных планов.

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ КРУПНЕЙШЕЙ МЕЖДУНАРОДНОЙ СЕТИ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение DUE DILIGENCE 35-ТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение DUE DILIGENCE В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ФИЗКУЛЬТУРНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД СДЕЛКОЙ появились сначала на Land Law Firm.