В ходе предварительной проверки наши юристы выявили правовой дефект: продавец зарегистрировал право собственности на помещения, но право общей долевой собственности на земельный участок под зданием в ЕГРН никто не оформил. Перед нами стояла задача оценить, насколько безопасно покупать объект в такой конструкции, определить риски и предложить механизм сделки, который защитит интересы покупателя.

Специалисты LLF проанализировали правовой статус помещений и участка, исследовали судебную практику и позицию Росреестра по переходу прав на землю при продаже нежилых помещений. Мы оценили риск приостановки государственной регистрации и последствия того, что доля в праве на участок остается незарегистрированной.

Дальше наши юристы рассмотрели варианты оформления права собственности на участок и механизмы, которые понуждают застройщика совершить нужные регистрационные действия. Мы разработали несколько вариантов структурирования сделки с разным уровнем защиты покупателя и подготовили рекомендации по договорным механизмам, которые снижают риски до момента оформления прав на землю.

По итогам консультации клиент получил оценку всех существенных рисков, рекомендации по их минимизации и оптимальной структуре приобретения. В частности, мы предложили договорную конструкцию, которая исключает риск расхождения прав на помещения и участок, и предусмотрели механизмы защиты покупателя на случай, если продавец или застройщик затянет регистрацию.

Сообщение LLF ПРОВЕРИЛА РИСКИ ПОКУПКИ ПОМЕЩЕНИЙ В ПАРКИНГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Чтобы оценить допустимые параметры будущей застройки, клиент заранее получил градостроительный план земельного участка. Из ГПЗУ следовало, что участок имеет ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе по максимальному проценту застройки. Опираясь на эти сведения, клиент обратился к нам с вопросом, какую площадь и какой формат объектов он сможет построить в рамках этих ограничений.

Мы провели детальный анализ градостроительной документации и сопоставили полученный клиентом ГПЗУ с действующими правилами землепользования и застройки. В ходе работы мы выявили существенное расхождение: документ клиента не соответствует актуальной редакции ПЗЗ. Ограничения по предельному проценту застройки, на которые клиент ориентировался при планировании, в действующих правилах уже не закреплены. Это означало, что реальные возможности развития площадки сильно отличаются от тех, из которых исходил клиент.

Благодаря нашему анализу клиент получил возможность реализовать масштабный проект реконструкции и нового строительства на производственной площадке без тех ограничений, которые изначально считал обязательными. Мы выстроили для клиента дорожную карту дальнейших действий — от получения актуального ГПЗУ с корректными сведениями до планирования застройки в реально допустимом объеме с соблюдением базовых градостроительных требований: вида разрешенного использования участка, отступов и иных стандартных параметров.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ РАСШИРИТЬ ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ ПЛОЩАДКУ В ПОДМОСКОВЬЕ появились сначала на Land Law Firm.

Объект представляет собой бывший завод, который сейчас используется под производственные и административные нужды. Земельный участок арендован у города. Разрешенный вид использования — производственная деятельность и деловое управление. Однако фактическое использование здания вызывало вопросы у клиента.

Что мы сделали

Специалисты LLF провели натурный осмотр объекта и зафиксировали фактическое состояние всех этажей. Юристы детально изучили документы БТИ, сведения ЕГРН, договор аренды земельного участка и Правила землепользования и застройки Москвы. Команда проанализировала градостроительные нормативы и требования к содержанию фасадов.

Любопытной особенностью проекта стал анализ правовой неопределенности в московском законодательстве. Правила землепользования содержат два пункта о вспомогательных видах использования — общий для всех зон и специальный для производственных территорий. Судебная практика по этому вопросу не сформирована, что создавало дополнительный риск для оценки законности текущего использования объекта.

Особое внимание мы уделили выявлению признаков самовольного строительства. Юристы обнаружили пристройку в виде транспортировочной ленты между двумя зданиями, возведение межэтажных перекрытий, оборудование входных групп и множественные изменения оконных проемов. Команда установила, что первый этаж на 90% занимает таксопарк с мойкой и ремонтом автомобилей, второй этаж частично используется под склад автозапчастей. Эти виды деятельности не соответствуют основному разрешенному использованию участка.

Еще наши специалисты проверили соответствие фактического использования требованиям градостроительного законодательства. Мы выяснили, что размещение таксопарка и складов превышает допустимые 25% от общей площади здания для вспомогательных видов использования. Кроме того, команда зафиксировала частичное обрушение кровли на верхних этажах, которые находятся в аварийном состоянии.

Юристы проанализировали нюансы кадастрового учета. Из-за пристройки-ленты одно из зданий некорректно отображается в ЕГРН как расположенное на двух земельных участках. В выписке ЕГРН содержится отметка о том, что участок подлежит снятию с кадастрового учета, однако эта запись не влечет фактических рисков, поскольку право аренды зарегистрировано своевременно.

Какой результат получил клиент

LLF выявила девять возможных юридических рисков. Во-первых, высокий риск привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка по статье 8.8 КоАП РФ со штрафом от 1,5% до 2% кадастровой стоимости участка. Во-вторых, риск признания здания самовольной постройкой из-за выполненных без разрешительной документации реконструкций.

В-третьих, команда установила высокий риск договорной ответственности перед арендодателем — Департаментом городского имущества Москвы. За нарушение условий договора предусмотрен штраф в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка. В-четвертых, юристы отметили риск досрочного расторжения договора аренды по инициативе города в связи с самовольным строительством.

Отдельный риск связан с включением земельного участка в зону комплексного развития территории. Проект решения о КРТ уже выпущен, что создает предпосылки для расторжения договора аренды и возможного изъятия объекта для государственных нужд.

Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации. Мы предложили либо сократить использование здания под таксопарк и склады до 25% от общей площади, либо изменить вид разрешенного использования участка через внесение изменений в ПЗЗ.

Наши юристы посоветовали провести строительно-техническую экспертизу для оценки влияния выполненных работ на безопасность здания. А в случае негативного заключения эксперта — привести здание в соответствие с исходными поэтажными планами, поскольку запрет на реконструкцию в договоре аренды не позволяет легализовать изменения через суд.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ВЫЯВИТЬ РИСКИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ОБЪЕКТЕ появились сначала на Land Law Firm.

Мы проанализировали три ключевых сценария развития событий.

• Первый — как признание разрешения незаконным повлияет на правовой статус самого здания.
• Второй — можно ли оспорить сделку, по которой нынешний владелец купил участок у администрации.
• Третий — сможет ли муниципалитет забрать участок обратно, если клиент его все-таки приобретет.

Анализ показал: если суд признает разрешение на ввод незаконным, у продавца не было оснований регистрировать право собственности на завершенное здание. А значит, не было и права покупать под ним землю без торгов — такую возможность закон дает только собственникам построенных объектов. Договор купли-продажи участка между администрацией и компанией нарушает требования Земельного кодекса и посягает на публичные интересы, поэтому его квалифицируют как ничтожную сделку.

Юристы LLF выяснили, что муниципалитет или прокурор могут потребовать вернуть участок в собственность города. Если компания-продавец его уже не владеет, город вправе истребовать землю у любого следующего покупателя через виндикационный иск. Суды в таких спорах предъявляют жесткие требования к добросовестности приобретателей и часто встают на сторону муниципалитета, даже когда формальный трехлетний срок давности уже прошел.

Наше исследование показало: даже добросовестное поведение покупателя не гарантирует защиту от изъятия. Суды применяют повышенные стандарты проверки сделок с муниципальным имуществом. Если первоначальный договор признают ничтожным, выбытие участка из собственности города сочтут совершенным помимо воли, что открывает путь для виндикации. Это происходит независимо от того, знал ли новый владелец о проблемах.

Мы подготовили детальное заключение с оценкой вероятности каждого сценария и практическими рекомендациями. Клиенту объяснили: при заключении сделки критически важно включить в договор положения об ответственности продавца за обстоятельства, возникшие до продажи. Также мы описали модель добросовестного поведения, которая может снизить риски в случае судебного спора — хотя полностью их не устранит.

Сообщение LLF ВЫЯВИЛА РИСК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЛИ ДО ПОКУПКИ АКТИВА КЛИЕНТОМ появились сначала на Land Law Firm.

Помимо проведения due diligence перед покупкой, юристы определяли возможности изменения правового режима участков для их последующего использования под размещение промышленных объектов.

Команда провела детальный анализ действующего режима землепользования. Юристы изучили виды разрешенного использования, категории земель и особенности сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделили градостроительной документации: генеральному плану, правилам землепользования и застройки, проектам межевания и планировки территории. Это помогло выявить возможные обременения и ограничения использования территории под промышленные цели.

Юристы проверили законность приобретения прав на участки текущими собственниками за последние три года. Это позволило оценить юридическую чистоту объектов и минимизировать риски при их дальнейшем использовании. Дополнительно команда проанализировала потенциальные риски, связанные с возможным резервированием или изъятием участков.

Комплексная правовая оценка нашей команды позволила клиенту определить инвестиционный потенциал земель и возможности для промышленного развития территории.

Сообщение ПРОВЕЛИ КОМПЛЕКСНУЮ ПРАВОВУЮ ОЦЕНКУ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Клиент планировал арендовать часть частного земельного участка площадью около 30 000 кв. м. Вид разрешенного использования — «под индивидуальное жилищное строительство». Срок аренды — 99 лет, цель — строительство объекта недвижимости с последующим привлечением соинвесторов и регистрацией права общей долевой собственности.

Специалисты LLF изучили все ключевые аспекты сделки. Команда рассмотрела правовое регулирование аренды частных земельных участков. Юристы также детально проанализировали вопросы возникновения права собственности на построенный объект и оценили риски признания здания самовольной постройкой.

Любопытной особенностью подхода юристов стал анализ договорной конструкции, схожей с правом застройки. Такую конструкцию 15 лет назад хотели добавить в гражданское законодательство, но в ГК РФ она так и не попала. Тем не менее, понимание и знание института права застройки, который применяется в других юрисдикциях, помогло фундаментально разобраться в договоре, который собирался заключить наш клиент.

Особое внимание мы уделили сложным вопросам множественности лиц на стороне арендатора. Это важно для привлечения соинвесторов. Юристы проанализировали механизм перехода прав и обязанностей при продаже недвижимости третьим лицам. Команда определила отсутствие у собственника земли преимущественного права покупки строящегося объекта.

Специалисты разъяснили важный момент: при смене собственника земельного участка договор аренды сохраняет силу. Происходит лишь смена арендодателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Результат работы

LLF выявила ключевые риски такого проекта. Во-первых, возможна квалификация объекта как неотделимого улучшения земельного участка. Во-вторых, могут возникнуть сложности с заключением договора аренды с множественностью лиц после регистрации права общей долевой собственности соинвесторов.

Важно учитывать: у арендодателя — частного лица — нет законодательно установленной обязанности заключать договор со всеми собственниками недвижимости.

Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации по структурированию договорных отношений. Юристы предложили включить в договор специальные условия о согласии арендодателя на строительство и закреплении права собственности арендатора на возведенный объект.

Сообщение LLF ПРОАНАЛИЗИРОВАЛА ПРАВОВЫЕ РИСКИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА АРЕНДОВАННОЙ ЧАСТНОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент владеет земельным участком, который планирует в будущем использовать под строительство. Однако из-за текущих разногласий с местной администрацией по иным вопросам, собственник решил временно отложить освоение территории. 

В связи с информацией о введении новых норм, регулирующих обязательное освоение земельных участков, клиент обратился к нам. Он попросил оценку рисков, связанных с неиспользованием принадлежащей ему земли.

Основная сложность проекта заключалась в анализе абсолютно новой нормативной базы. Нам предстояло разобраться в недавно принятых законах, определить сроки их вступления в силу и, в условиях отсутствия правоприменительной практики, оценить потенциальные риски для клиента.

В рамках подготовки правовой справки наши эксперты детально проработали несколько ключевых аспектов. Мы выявили возможную административную ответственность, проанализировали риски изъятия земельного участка за неиспользование и определили сроки наступления этих рисков. Важное открытие для клиента — закон имеет отложенный период вступления в силу, поэтому негативные последствия для собственника могут наступить только с 2028 года.

Несмотря на отсутствие практики применения новых норм, мы задействовали нашу экспертизу по аналогичным спорам. В законодательстве существуют похожие нормы, анализ применения которых позволил нам оценить вероятность привлечения к ответственности конкретно нашего клиента. Пришли к выводу, что риски изъятия земельного участка невысоки: действующая практика предоставляет правообладателям достаточно возможностей для устранения нарушений до применения крайних мер.

Дополнительно мы разработали рекомендации по минимизации рисков административной ответственности и изъятия участка. После анализа правового режима земли мы определили, что на участке рекреационного назначения можно разместить некапитальные объекты — беседки, зоны отдыха — без полномасштабного строительства. Еще мы порекомендовали клиенту следить за состоянием территории и не допускать захламления и зарастания растительностью.

Проделанная работа позволила клиенту получить четкое понимание правовых рисков и временных рамок для принятия решений. Наши рекомендации дали возможность разработать оптимальную стратегию использования земельного участка до начала полноценного освоения.

Сообщение ЭКСПЕРТЫ LLF ПОМОГЛИ КЛИЕНТУ ОЦЕНИТЬ РИСКИ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ появились сначала на Land Law Firm.

В процессе работы обнаружилось снижение стоимости земельных активов. Причиной стало введение охранных зон: в июне 2024 Правительство МО установило зону охраны объекта культурного наследия федерального значения. Также власти региона утвердили новые требования к градостроительным регламентам в границах зоны. Мы решили оперативно исследовать влияние этого обстоятельства на реализацию инвестпроекта, а также оценить перспективы иска об убытках при ограничении использования земельных участков вблизи памятника архитектуры.

Задача оказалась нетривиальной. Нужно было учесть специфику расположения участков и принять во внимание их текущее назначение. Мы учли ранее действовавшие ограничения и проанализировали актуальные законодательные нормы. Наши юристы изучили постановление о введении охранных зон, исследовали сведения по земельным участкам. Еще эксперты рассмотрели кейсы из судебной практики и проверили особенности применения законов о компенсации ущерба при установлении особых режимов землепользования.

Риски для реализации инвестпроекта оказались минимальными. Зона не затронула ключевую территорию для строительства. С рядом ограничений можно справиться, скорректировав проектную документацию. Однако для истребования компенсации исследование выявило неблагоприятные обстоятельства. Так, на участках отсутствовали капитальные строения. Кроме того, участки располагались в зоне с запретом на новое строительство. Мы пришли к выводу о низких шансах на успех при подаче иска об убытках.

Проделанная работа позволила клиенту выявить и вовремя нивелировать риски, связанные с установленной охранной зоной, скорректировав инвестиционный проект. Кроме того, он получил объективную юридическую оценку перспектив взыскания убытков и принял взвешенное решение о том, чтобы потратить ресурсы и время на другие задачи.

С акцентом на экологичности клиент реализует проект по строительству глэмпинга в рамках национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства», утвержденного Президентом РФ.

Сообщение ЗАЩИТИЛИ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КРУПНОГО ТУРИСТИЧЕСКОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Лот имел многочисленные ограничения использования территории. Они включали приаэродромные территории, охранные зоны инженерных коммуникаций и потенциальные санитарно-защитные зоны. Клиент привлек команду Land Law Firm для проведения комплексного градостроительного анализа проекта. Это требовалось для оценки возможностей дальнейшего строительства и принятия решения об участии в торгах.

Юристы провели тщательный анализ аукционной и градостроительной документации. Они изучили сведения ЕГРН, ограничения использования территории и требования к архитектурно-градостроительному облику. Это помогло оценить возможность реализации проекта. Наши эксперты разъяснили клиенту ряд важных нюансов. Так, изменение вида разрешенного использования возможно без внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Высотные ограничения приаэродромной территории допускают многоэтажное строительство, охранные зоны инженерных коммуникаций не запрещают жилищное строительство при соблюдении ряда требований, а существенные санитарно-защитные зоны прекратили существование.

Мы предоставили клиенту подробное правовое заключение с анализом всех аспектов использования участка и дали рекомендации по дальнейшим действиям. Они включали изменение вида разрешенного использования уже после приобретения участка. Также требовалась проверка наличия санитарно-защитных зон в Роспотребнадзоре и согласование архитектурно-градостроительного облика будущих зданий.

Юридическая поддержка LLF позволила застройщику принять взвешенное решение о приобретении участка. Застройщик смог спланировать дальнейшие шаги по реализации строительного проекта.

Важно отметить и скорость реализации проекта. На подачу заявки для участия в аукционе было всего десять дней. А после предварительных внутренних решений на граданализ осталось меньше пяти. Опыт работы по аналогичным проектам и слаженная командная работа позволили LLF представить клиенту качественный результат даже в такой сжатый срок.

Сообщение LLF ПРОАНАЛИЗИРОВАЛА ДЛЯ КЛИЕНТА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.

Юристы пришли к выводу, что процедурно решение Росреестра не соответствует законодательству из-за неоплаты, хотя технически могло быть возможно с учетом несовершенного механизма межведомственного взаимодействия. Кроме того, актуальный ВРИ свидетельствует не о приведении ВРИ в соответствие классификатору, а об изменении ВРИ в рамках градостроительного регламента. Юристы LLF оценили риск взыскания оплаты как высокий. В то же время, вероятность взыскания неустойки/процентов или оспаривания решения Росреестра не так велика.

Мы дали клиенту рекомендации, на каких условиях лучше продавать участки. Так, предлагать компенсацию платежа или «скидку» бессмысленно: по судебной практике надлежащим ответчиком по иску о взыскании платы за смену ВРИ будет прежний собственник. Кроме того, мы рассказали клиенту, каким образом защититься от перспективы признания договора недействительным на основании 431.1 ГК РФ, и что еще внести в договор, чтобы защитить свои интересы.

Сообщение LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛА ЗПИФ В СДЕЛКЕ С УЧАСТКАМИ ПОД СТРОЙКУ С НЕОПЛАЧЕННОЙ СМЕНОЙ ВРИ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы LLF подготовили аналитический отчет и разработали правовые решения, связанные с текущей эксплуатацией площадки: проведен масштабный due diligence земельных участков, образующих территорию будущего строительства, и расположенных на них 67 зданий и сооружений, представляющих собой частично заброшенные, частично эксплуатируемые цеха бывшего комбината. Особое внимание юристы уделили механизмам устранения рисков привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности для беспрепятственного старта проекта по КРТ.

Сообщение АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ В ИНТЕРЕСАХ ДЕВЕЛОПЕРА В РАМКАХ КРТ ПРОМЗОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

В правовом заключении юристы LLF дали оценку градостроительного потенциала земельного участка с учетом ограничений, установленных градостроительной, правоустанавливающей и иной документацией. Юристы исследовали приобретаемый актив на предмет возможности дальнейшего использования в целях застройки объектами капитального строительства складского или производственного назначения. По выявленным рискам LLF разработала механизмы нивелирования. Дополнительно разработано решение по оптимальному использованию земельного участка под цели клиента с учетом его текущего вида разрешенного использования. Также юристы оценили возможность и соотнесли механизмы оформления права аренды и права собственности на приобретаемый земельный участок, рекомендовав выгодный и наименее рисковый вариант.

По итогу проведенной аналитики клиент получил рекомендации и дорожную карту по действиям, исполнение которых до заключения договора купли-продажи сняло с него инвестиционные и дальнейшие эксплуатационные риски.

Заказ услуги

Сообщение ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА ПО ВОПРОСАМ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ И СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА появились сначала на Land Law Firm.

В процессе реализации проекта юристы LLF подготовили рекомендации по механизму сделки, проанализировали целесообразность раздела исходного земельного участка с целью формирования самостоятельных участков под приобретаемыми объектами недвижимости. Кроме того, юристы выявили правовые риски, которые препятствовали инвестиционным планам девелопера по перепрофилированию зданий. С целью их нивелирования юристы разработали правовой механизм поэтапного разделения единого недвижимого комплекса на ряд объектов с самостоятельной юридической судьбой.

Благодаря подготовленным заключениям девелопер скорректировал инвестиционный проект, минимизировав риски привлечения к ответственности и наложения штрафных санкций на сумму более 20 млн рублей.

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРА В РАМКАХ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И РЕКОНЦЕПЦИИ КОМПЛЕКСА НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Проект осложнялся нахождением земельных участков под строительство в подзоне приаэродромной территории, устанавливающей ограничения по застройке. В рамках legal opinion юристы LLF проанализировали возможность осуществления жилой и общественно-деловой застройки с учетом особенностей федерального и регионального законодательства, а также провели правовую оценку рисков, связанных с ограничениями/обременениями и действием нормативных и иных документов. В результате клиенту предложен механизм по частичному снятию ограничений, оформлению земельно-имущественных отношений, оформлению всех соответствующих разрешений и документов с целью осуществления инвестиционно-строительных планов в развивающемся микрорайоне города.

Сообщение ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА В РЕСПУБЛИКЕ ТЫВА появились сначала на Land Law Firm.

Выигранное дело позволит клиенту продолжить реализацию инвестиционных планов по развитию земельного участка, а также возобновить переговоры по заключению долгосрочных контрактов с высокоприбыльными якорными арендаторами.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ИСКЛЮЧИЛИ ЗДАНИЕ КЛИЕНТА ИЗ 819-ПП появились сначала на Land Law Firm.