4.2. Предоставление участков в собственность

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность участников гражданского оборота в результате продажи таких участков указанным лицам или в результате их бесплатного предоставления.

При этом предоставление земельных участков в собственность осуществляется:

А) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, – по общему правилу (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ);

Б) продажа земельных участков из числа государственной и муниципальной собственности без торгов – в прямо предусмотренных законом случаях (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);

В) бесплатное предоставление участков в собственность – в прямо предусмотренных законом случаях (ст. 39.5 ЗК РФ).

4.2.1. Предоставление земельных участков в собственность без торгов за плату

Рассматривая вопрос о способах предоставления земельных участков в собственность без торгов, необходимо отметить, что такое предоставление может происходить на возмездной основе (т. е. продажа) или бесплатно (т. е. предоставление в результате принятия особого распорядительного акта уполномоченным органом).

Случаи возмездного предоставления (продажи) земельных участков без торгов установлены п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, и их перечень является закрытым.

Основания для приобретения земельного участка в собственность без торгов за плату и краткие комментарии к ним представлены ниже:

Предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду или безвозмездное пользование для КРТ^[1] в установленных ЗК РФ случаях

Во-первых, допускается предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для КРТ, лицу, с которым в соответствии с ГрК РФ заключён договор о комплексном освоении территории (если иное не предусмотрено пп.пп. 2, 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Комплексное освоение территории является одной из разновидностей деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий (гл. 10 ГрК РФ).

Согласно ст. 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Таким образом, до даты обращения за приобретением участка в собственность заинтересованным лицом должен быть заключён договор о КРТ, а также договор аренды земельного участка, представленного для КРТ.

При этом лицо, имеющее право на заключение таких договоров, определяется на аукционе.

Во-вторых, допускается предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключённых в соответствии с законом № 161-ФЗ.

Настоящее основание для приобретения участка в собственность без торгов аналогично основанию, указанному в пп. 1 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и отличается тем, что договор о КРТ в этом случае заключается не в соответствии с ГрК РФ, а согласно закону № 161-ФЗ.

Предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества

Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 1 ст. 22 предусмотрено, что предоставление товариществу и членам товарищества земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ и указанным законом № 217-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 22 закона № 217-ФЗ, распределение земельных участков между членами товарищества осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории.

Таким образом, для приобретения в собственность участка по рассматриваемому основанию члену товарищества необходимо предоставить документ, подтверждающий его членство в товариществе, а также документ, подтверждающий распределение испрашиваемого участка заявителю.

Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ

Наибольший интерес и сложность с точки зрения правоприменительной практики возникает при приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственниками таких зданий, сооружений либо помещений в них (ст. 39.20 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (если иное не установлено ст. 39.20 ЗК РФ, другим федеральным законом).

Из положения п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, а также подтверждается судебной практикой^[2], что право на приобретение в собственность земельного участка по рассматриваемому основанию имеют лица, являющиеся собственниками уже существующих зданий и строений. В случае, если здание или строение ещё не окончено строительством, предоставление участка в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ не допускается^[3].

Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ в ЗК РФ введена норма п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которой не допускается предоставление участков в собственность собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ^[4].

Законом в п.п. 2–4 ст. 39.20 ЗК РФ установлен круг лиц, имеющих право на приобретение в собственность участков на основании ст. 39.20 ЗК РФ – к таким лицам, с учётом вышеуказанного, отнесены собственники введённых в эксплуатацию зданий и сооружений: право таких лиц на приобретение участка в собственность носит исключительный характер^[5].

При этом в случае, если здание, сооружение или помещения в здании расположены на неделимом земельном участке, или в случае, если на одном неделимом земельном участке расположено несколько зданий и сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц, такие лица имеют право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду.

При предоставлении участка в общую долевую собственность, количество долей в праве общей собственности на земельный участок находится в прямой зависимости от количества долей каждого отдельного лица в праве собственности на здание, сооружение и должно быть им соразмерно. ЗК РФ допускает отступление от этого правила только с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Процедура приобретения земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ включает в себя несколько этапов и начинается обращением в уполномоченный орган собственника здания или сооружения, расположенного на участке (а в случае нахождения здания, сооружения в собственности нескольких лиц – с их совместного обращения^[6]).

Сложностью, с которой сталкиваются собственники зданий и сооружений, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, при обращении за их выкупом, является частое несогласие уполномоченного органа с площадью земельного участка, которая должна быть отчуждена заявителю. Корни этой проблемы находятся в недействующей в настоящий момент ст. 36 ЗК РФ, согласно которой государственные органы при разрешении вопроса о площади предоставляемого участка исходили из её соразмерности площади расположенного на участке здания.

По причине отсутствия единообразно складывающейся судебной практики лицам, желающим выкупить земельные участки на основании ст. 39.20 ЗК РФ, необходимо быть готовыми обосновать необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка, что может быть достигнуто путём проведения землеустроительной экспертизы^[7], или же подготовить проект межевания территории, что исключит возможность формирования участка, не предусмотренного таким проектом.

Предоставление земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ

Указанное основание не может быть применено лицами, указанными в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, а именно:

органам государственной власти и органам местного самоуправления;
государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным);
казённым предприятиям;
центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Предоставление участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Согласно п. 5.1 ст. 10 закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счёт земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном законом № 101-ФЗ, передаётся использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с законом № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды

Согласно закону № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ (ст. 10 закона № 101-ФЗ).

Таким образом, из положений ст. 10 закона № 101-ФЗ, а также пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ следует, что приобретение участка в собственность по рассматриваемому основанию возможно при одновременном соблюдении следующих требований:

А. лицо, обращающееся за выкупом, должно являться арендатором испрашиваемого участка;

Б. выкуп допускается только по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды;

В. отсутствие неустраненных нарушений при использовании участка, выявленных органами, осуществляющими государственный земельный надзор;

Г. заявление о заключении договора купли-продажи должно быть подано до дня истечения срока действия договора аренды.

Предоставление участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ

По указанному основанию земельные участки могут быть приобретены в собственность:

А. гражданами для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства;

Б. гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам – для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Порядок предоставления земельного участка в таком случае устанавливается ст. 39.18 ЗК РФ.

Предоставление участка на основании Федерального закона № 119-ФЗ от 01.05.2016 «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 119-ФЗ)

Положения закона № 119-ФЗ регулируют отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях Республики Бурятия, Республики Саха (Якутия), Забайкальского края, Камчатского края, Приморского края, Хабаровского края, Амурской области, Магаданской области, Сахалинской области, Еврейской автономной области, Чукотского автономного округа, гражданам РФ, а также иностранным гражданам и лицам без гражданства, являющимся участниками государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом, и членам их семей, совместно переселяющимся на постоянное место жительства в РФ.

Согласно п. 4 ст. 2 закона № 119-ФЗ первоначально участок предоставляется в безвозмездное пользование гражданину на пять лет на основании договора безвозмездного пользования земельным участком.

По истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование гражданину земельный участок по его выбору предоставляется^[8] в аренду, в собственность бесплатно или за плату в случаях, когда общая площадь участка превышает один гектар на каждого человека, которому был предоставлен участок^[9].

Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае если его продажа осуществляется без торгов, определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. Так, цена продажи определяется:

1) Правительством РФ – в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности^[10];

2) органом государственной власти субъекта РФ – в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена^[11];

3) органом местного самоуправления – в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности^[12].

При этом ЗК РФ^[13] прямо предусмотрено, что цена земельного участка, продаваемого без проведения торгов, не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом^[14].

Важно отметить, что в случае, если цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка, то сама кадастровая стоимость, используемая для расчёта выкупной цены участка, определяется на момент обращения с соответствующим заявлением заинтересованного лица в уполномоченный орган^[15].

При этом в случае несогласия заинтересованного в покупке участка лица с кадастровой стоимостью такого участка заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость участка в случае, если выкупная цена участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости^[16].

4.2.2. Предоставление земельных участков в собственность без торгов бесплатно

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность допускается в случаях, прямо установленных п. 1 ст. 39.5 ЗК РФ, на основании решения уполномоченного органа.

Перечень случаев, допускающих предоставление земельного участка бесплатно, является закрытым и включает в себя:

1) Предоставление земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке

Понятие религиозной организации установлено в Федеральном законе от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (далее – закон № 125-ФЗ), согласно п. 1 ст. 8 которого религиозной организацией признаётся добровольное объединение граждан РФ, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории РФ, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и в установленном законом порядке зарегистрированное в качестве юридического лица. Вопросы участия учредителей и иных юридических или физических лиц в деятельности религиозных организаций определяются уставом и (или) внутренними установлениями религиозных организаций.

Из содержания п. 2 ст. 39.5 ЗК РФ следует, что предоставление участка религиозной организации возможно только в случае, если на таком участке находится здание или сооружение, имеющее религиозное или благотворительное назначение.

При этом понятие имущества религиозного назначения содержится в Федеральном законе от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», согласно которому к такому имуществу относится недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения таких видов деятельности религиозных организаций, как совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, проведение молитвенных и религиозных собраний, обучение религии, профессиональное религиозное образование, монашеская жизнедеятельность, религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников, а также движимое имущество религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений, предметы, предназначенные для богослужений и иных религиозных целей).

Понятие имущества благотворительного назначения не закреплено в действующем законодательстве, однако, учитывая положения Федерального закона от 11.08.1995 № 135-ФЗ «О благотворительной деятельности и добровольчестве (волонтёрстве)», а также позицию Минфина России^[17], можно сделать вывод о том, что к такому имуществу относится имущество, используемое для благотворительной деятельности, к которой относится деятельность граждан и юридических лиц по бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передаче гражданам или юридическим лицам имущества, в том числе денежных средств, бескорыстному выполнению работ, предоставлению услуг, оказанию иной поддержки.

2) Предоставление земельного участка, образованного в соответствии с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории, пропорционально площади этих участков

Введение этого основания для бесплатного получения земельного участка обусловлено пониманием законодателя, что общее назначение такого участка связано с удовлетворением нужд таких членов садоводств.

Условия предоставления:

А. участок образован на основании проекта межевания;

Б. участок предназначен для общего назначения в пределах садоводства;

В. участок предназначен для общих нужд членов садоводства.

3) Предоставление земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешённым использованием

Пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определённых законом субъекта РФ, на срок не более чем шесть лет.

Не ранее чем через пять лет с момента предоставления участка в безвозмездное пользование гражданин вправе обратиться за предоставлением участка в собственность. Участок в таком случае будет предоставлен гражданину, если в период безвозмездного пользования им гражданин не нарушал разрешённое использование участка, т. е. использовал его строго в целях индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

4) Предоставление земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешённым использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ

Указанное основание для предоставления участка аналогично в некоторой части п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ и отличается от него тем, что гражданин, имеющий право на получения участка бесплатно в собственность, должен иметь работу в соответствующем муниципальном образовании по профессии, которая допускает получение участка в собственность бесплатно на основании закона субъекта РФ^[18].

5) Предоставление земельного участка гражданам, имеющим 3 (трёх) и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ

В целях обеспечения возможности реализации прав граждан, имеющих трёх и более детей, на получение участка в собственность бесплатно субъектами РФ принимаются отдельные законы, которые устанавливают требования, условия и порядок реализации такого права^[19].

6) Предоставление земельного участка иным не указанным в пп. 6 п. 1 ст. 39.5 ЗК РФ отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ

Федеральным и региональным законодательством могут быть предусмотрены дополнительные случаи, допускающие предоставление земельных участков отдельным категориям граждан бесплатно.

Так, например, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» предусмотрено предоставление гражданам РФ, удостоенных звания Героя Социалистического Труда, Героя Труда РФ, гражданам, награждённым орденом Трудовой Славы трёх степеней, в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в соответствии с предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, устанавливаемыми в соответствии с земельным законодательством, но не менее чем 0,08 га в границах городских населённых пунктов и 0,25 га в границах сельских населённых пунктов и на землях иных категорий.

Также закон № 137-ФЗ устанавливает случаи предоставления участков в собственность гражданам бесплатно:

А) П. 2.7 ст. 3 закона № 137-ФЗ предусмотрено право членов НКО, созданных до 01.01.2019 для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и членов садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путём реорганизации таких некоммерческих организаций, независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

– земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу закона №137-ФЗ для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;

– по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределён данному члену указанной некоммерческой организации;

– земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Указанное право ограничено сроком его реализации – до 01.03.2022.

Б) П. 4 ст. 3 закона № 137-ФЗ закреплено право гражданина РФ приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ.

В) П. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ установлена возможность бесплатного предоставления в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности таких организаций.

Региональное законодательство, действующее в отдельных субъектах РФ, предусматривает разнообразные основания для предоставления участков в собственность бесплатно отдельным категориям граждан.

Например, Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» предусматривает возможность предоставления участков для индивидуального жилищного строительства гражданам РФ, являющимся членами семей погибших Героев РФ, которым звание Героя РФ присвоено посмертно и которые до момента гибели постоянно проживали на территории Ленинградской области не менее пяти лет (а именно: вдове (вдовцу) погибшего Героя РФ, не вступившей(ему) в повторный брак, детям в возрасте до 18 лет, детям старше 18 лет, ставшими инвалидами до достижения ими возраста 18 лет, а в случае отсутствия (отказа) указанных лиц – родителям погибшего Героя РФ); гражданам РФ, являющимся ветеранами боевых действий в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах», при условии постоянного проживания на территории Ленинградской области не менее пяти лет, предшествующих дню подачи заявления о бесплатном предоставлении земельного участка в соответствии с настоящим областным законом (пп.пп. 4, 5 п. 1 указанного закона).

7) Предоставление земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ

Как указано в рассматриваемом пункте ст. 39.5 ЗК РФ, случаи предоставления участка по этому основанию закрепляются в законах субъектов РФ.

Например, ст. 27 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставленный религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенный для сельскохозяйственного производства, предоставляется этой религиозной организации в собственность бесплатно в случае, если она пользуется этим земельным участком для ведения сельского хозяйства и использует произведённую на нём сельскохозяйственную продукцию исключительно для собственного потребления и (или) в благотворительных целях в течение последних трёх лет.

8) Предоставление земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

По истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование гражданину земельный участок по его выбору предоставляется^[20] в аренду, в собственность бесплатно, если общая площадь участка не превышает один гектар на одного человека, которому был предоставлен участок.

9) Предоставление земельного участка в соответствии с законом № 161-ФЗ

Закон № 161-ФЗ регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной таким законом в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в целях закона № 161-ФЗ.

Для достижения таких целей единому институту развития предоставлены функции в установленных решениями или поручениями Президента РФ, Правительства РФ случаях либо по решению или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ осуществлять передачу земельных участков единого института развития в жилищной сфере без проведения торгов в собственность (в том числе безвозмездно) юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию).

10) Предоставление земельного участка, включённого в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 216-ФЗ «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Такое основание для предоставления участков в собственность бесплатно направлено, в первую очередь, на обеспечение деятельности создаваемых согласно закону № 216-ФЗ инновационных научно-технологических центров, функционирование которых не представляется возможным без земельных участков.

Ст. 2 закона № 216-ФЗ устанавливает понятие фонда и территории инновационного научно-технологического центра.

Так, территорией инновационного научно-технологического центра является совокупность земельных участков (частей земельных участков) с особым правовым режимом осуществления деятельности в установленных в соответствии с законом № 216-ФЗ областях, которые предназначены для реализации проекта и включены в границы территории инновационного научно-технологического центра в соответствии с решением Правительства РФ.

Под фондом понимается российская некоммерческая организация, которая создана в организационно-правовой форме фонда в целях реализации проекта и учредителями которой выступают Правительство РФ и (или) инициатор проекта.

4.2.3. Предоставление земельных участков в собственность на торгах

В случае, если оснований для приобретения в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов не имеется, так же как и не имеется оснований для получения земельного участка в собственность бесплатно, единственным возможным способом приобретения права собственности на такой земельный участок являются торги, проводимые в форме аукциона.

Согласно ст. 447 ГК РФ торги, проводимые в форме аукциона, представляют собой особый способ заключения договора, предполагающий заключение договора с лицом, предложившим наиболее высокую цену. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

Непроведение торгов, в соответствии с Письмом ФАС РФ от 11.01.2016 № ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения», лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Несмотря на то, что сами по себе сделки с земельными участками выведены из состава сделок, поднадзорных ФАС РФ в части ограничения конкуренции, ФАС РФ всё равно высказывается о недопустимости обхода требования о проведении торгов в отношении земельных участков^[21].

Кроме того, несоблюдение требований закона о возможности заключения договора купли-продажи участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, влечёт за собой риск признания заключённого договора ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки^[22].

Порядок проведения аукциона по продаже участка аналогичен аукциону на право заключения договора аренды и может проводиться как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованного в предоставлении участка лица, а порядок и условия его проведения установлены в ст.ст. 39.11–39.13 ЗК РФ и проанализированы в разделе 4.4 Справочника.

^[1] Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – закон № 494-ФЗ).

^[2] Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444 (вынесено в период действия ст. 36 ЗК РФ, однако применимо и сейчас, т. к. регулирование в этой части не изменилось).

^[3] Кассационное определение ВС РФ от 12.07.2019 № 18-КА19-18, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444.

^[4] При этом согласно п. 3 ст. 3.6 закона № 137-ФЗ юридические лица, право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления которых на сооружения, которые в соответствии с ЗК РФ могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, возникло в порядке, установленном законодательством РФ, до 1 сентября 2018 года и у которых отсутствуют права на земельный участок, на котором находятся такие сооружения, вправе оформить публичный сервитут в порядке, установленном главой 5.7 ЗК, в целях размещения таких сооружений или приобрести соответствующий земельный участок в аренду до 1 января 2022 года (позиция также отражена в Письме Минэкономразвития России от 01.03.2019 № Д23и-6636).

^[5] Определение ВС РФ от 02.09.2015 № 46-АПГ15-23, Определение ВС РФ от 26.02.2019 № 117-КГ18-53.

^[6] Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2004 № 3934/04 по делу № А53-7097/03-С4-41.

^[7] Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2016 по делу № А56-14929/2016.

^[8] При отсутствии оснований для отказа, предусмотренных п. 8 ст. 10 закона № 119-ФЗ.

^[9] Пп. 2 п. 9, пп. 2 п. 10 ст. 10 закона № 119-ФЗ.

^[10] Порядок определения цены федерального земельного участка определён Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

^[11] Для Санкт-Петербурга, например, порядок определения цены продажи земельных участков установлен Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге»; для Москвы – Постановлением Правительства Москвы от 29.05.2018 № 489-ПП «Об определении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов и о внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. № 371-ПП».

^[12] Например, Решение Совета депутатов муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области от 30.05.2018 № 40/326, Решение Совета депутатов городского округа Балашиха от 21.12.2016 № 11/33.

^[13] П. 3 ст. 39.4 ЗК РФ.

^[14] Особый порядок определения цены земельного участка установлен, например, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», законом № 137-ФЗ.

^[15] П. 6 Обзора судебной практики ВС РФ № 5, утверждённого 27.12.2017.

^[16] П. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

^[17] Письмо Минфина РФ от 24.05.2005 № 03-06-02-02/41.

^[18] Например, законом Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» предусмотрено предоставление участков лицам, ведущим свою профессиональную деятельность в областях образования «Здравоохранение и медицинские науки», «Образование и педагогические науки», «Промышленная экология и биотехнологии».

^[19] Например, Областной закон Ленинградской области от 17.07.2018 № 75-оз «О бесплатном предоставлении гражданам, имеющим трёх и более детей, земельных участков в собственность на территории Ленинградской области и о внесении изменений в Областной закон «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области»; Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 № 710-136 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства для собственных нужд и дополнительной меры социальной поддержки гражданам, имеющим трёх и более детей»; Закон Московской области от 01.06.2011 № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области».

^[20] При отсутствии оснований для отказа, предусмотренных п. 8 ст. 10 закона № 119-ФЗ.

^[21] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2021 по делу № А56-14607/2020.

^[22] Наибольшее количество судебной практики складывается относительно договоров аренды, однако такая практика также применима и к договорам купли-продажи: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2016 № Ф06-4461/2015 по делу № А65-316/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2016 № Ф05-14061/2016 по делу № А41-108727/15.