4.3. Предоставление участков в аренду

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены участникам гражданского оборота на праве аренды, которое может быть получено как по результатам торгов, так и целевым образом (без торгов).

При этом предоставление земельных участков на праве аренды, по общему правилу, происходит по результатам торгов, проводимых в форме аукциона. Однако в случаях, прямо предусмотренных законодательством РФ, допускается передача участков в аренду без торгов (в случаях, установленных ст. 39.6 ЗК РФ).

4.3.1. Предоставление земельных участков в аренду без торгов

Случаи предоставления земельного участка в аренду без торгов установлены в ЗК РФ (ст. 39.6 ЗК РФ), а также в отдельных положениях закона № 137-ФЗ.

Все установленные законодательством РФ основания для предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в аренду без торгов условно можно разделить на три группы:

I. Первая группа оснований установлена в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и содержит основания, связанные с предоставлением права аренды заинтересованному лицу впервые. Указанная группа оснований включает в себя несколько десятков оснований для предоставления земельных участков на праве аренды без торгов.

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1. в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ

Для получения права аренды земельного участка без торгов юридическим лицом по рассматриваемому основанию необходимым условием является решение Президента РФ, преду­сматривающее такое предоставление и принятое в форме указа или распоряжения. Отметим, что данное основание не ограничивает мотивов принятия решения, т. е. носит характер персонифицированного разрешения на получение прав аренды целевым образом.

2. в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ

Предоставление земельных участков в аренду без торгов по указанному основанию возможно в случае, если земельный участок находится в федеральной собственности, а юридическое лицо, обратившееся за предоставлением такого участка в аренду, планирует разместить на участке объекты социально-культурного назначения или реализовать на таком участке масштабный инвестиционный проект, соответствующий критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603^[1], а именно:

• предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях размещения объектов социально-культурного назначения допускается в случае, если такие объекты соответствуют приоритетам и целям, определённым в прогнозах и программах социально-экономического развития РФ, государственных программах РФ (государственных программах субъектов РФ);
• предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:

а)    объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;

б)    объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн рублей;

в) индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома, передаваемые в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций.

3. в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ

В целях реализации возможности получения юридическими лицами права аренды на земельные участки без торгов субъектами РФ принимаются законы, устанавливающие указанные критерии.

Так, например, в числе таких законов могут быть упомянуты:

• Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»;
• Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»;
• Областной закон Ленинградской области от 11.02.2016 № 1-оз «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов»;
• Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».

4. для завершения строительства объектов незавершённого строительства и исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трёх и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ в порядке, установленном Правительством РФ

Данное основание является механизмом борьбы с проблемой «обманутых дольщиков». С учётом того, что недостроенные объекты, как правило, вынуждены достраивать третьи лица, им необходимы права на земельные участки для завершения строительства.

Как следует из данного основания, для его реализации требуется решение высшего должностного лица субъекта РФ, принятое в порядке, установленном Правительством РФ^[2].

5. для выполнения международных обязательств РФ, а также для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения

Указанное основание одновременно содержит в себе два несвязанных между собой условия, допускающих возможность получения права аренды на земельный участок без торгов:

А.   предоставление земельного участка для выполнения международных обязательств РФ, основанных на международных договорах РФ, заключённых в соответствии с Федеральным законом от 15.07.1995 № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»;

Б.    предоставление земельного участка для размещения линейных объектов: объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (при этом, согласно позиции Минэкономразвития^[3], по рассматриваемому основанию допускается предоставление земельных участков для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, в том числе не относящихся к объектам федерального, регионального или местного значения).

6. земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для КРТ, лицу, с которым был заключён договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено пп. 8 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 5 ст. 46 ЗК РФ

Данное основание может быть использовано только лицом, которым ранее уже был заключён договор аренды земельного участка, из которого образован испрашиваемый в аренду земельный участок.

7. садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества

Рассматриваемое основание для предоставления участка в аренду аналогично указанному в пп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ основанию для продажи участка в собственность без торгов и более подробно рассмотрено в разделе о предоставлении участков в собственность.

8. ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории)
9. земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления

По указанному основанию земельный участок в аренду без проведения торгов предоставляется собственнику или иному правообладателю объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом в аренду земельном участке.

Особенности предоставления участка по рассматриваемому основанию установлены в ст. 39.20 ЗК РФ.

10. земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ

П. 2 ст. 39.3 ЗК РФ ограничивает перечень лиц, которым земельный участок может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. К таким лицам, исключительно, относятся органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казённые предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

При этом в связи с тем, что до вступления в силу ЗК РФ земельные участки предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования не только лицам, указанным в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, но и иным юридическим лицам, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была внесена норма, предусматривающая обязанность таких юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность (п. 2 ст. 3 закона 137-ФЗ).

Таким образом, право на предоставление земельного участка в аренду без торгов тем юридическим лицам, которым ранее участки предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования, фактически обусловлено предусмотренной в п. 2 ст. 3 закона 137-ФЗ обязанностью по переоформлению указанного права на право аренды или приобретению участка в собственность.

11. земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10 закона)
12. в границах территории, лицу, с которым заключён договор о комплексном развитии территории в соответствии с ГрК РФ, либо юридическому лицу, созданному РФ или субъектом РФ и обеспечивающему в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о комплексном развитии территории
13. земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ

В группу граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в РФ, включены следующие категории:

• военнослужащие^[4];
• инвалиды и семьи, имеющие в своём составе инвалидов^[5];
• граждане РФ, оказавшиеся в зоне влияния неблагоприятных факторов, возникших вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС 26 апреля 1986 года^[6];
• граждане РФ, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне (при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий)^[7].

14. земельного участка гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьёй 39.18 ЗК РФ

Детальное регулирование порядка и особенностей предоставления земельных участков по такому основанию установлено в ст. 39.18 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка по рассматриваемому основанию возможно при условии направления заинтересованным в предоставлении участка лицом заявления и опубликовании уполномоченным органом извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, по месту нахождения земельного участка, размещения извещения на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет»^[8].

При этом в случае, если в течение тридцати дней со дня опубликования извещения в уполномоченный орган поступят заявления от иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе для покупки участка, такой уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и, следовательно, принять решение о проведении аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды.

15. взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд

Подробнее об этом основании мы поговорим в разделе по изъятию земельных участков.

16. земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесённым в государственный реестр казачьих обществ в РФ, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определённой в соответствии с законами субъектов РФ

Указанное основание применимо только в случае наличия закона субъекта РФ, предусматривающего установление перечня территорий, земельные участки в границах которых могут быть предоставлены религиозным организациям, казачьим обществам для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ.

Такие территории, например, определены в Московской области законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

17. земельного участка лицу, которое в соответствии с ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте

При наличии оснований для предоставления в собственность без проведения торгов или бесплатно земельного участка, оборот которого ограничен или который зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, такой участок может быть предоставлен заинтересованному лицу в аренду без проведения торгов.

18. земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населённого пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – закон № 112-ФЗ), применимому к рассматриваемому основанию предоставления участка, земельные участки, предоставляемые гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, делятся на земельные участки в границах населённого пункта (приусадебный земельный участок) и земельные участки за пределами населённого пункта (полевой земельный участок).

Отличие двух указанных видов участков состоит в возможности возведения на них зданий и строений. Так, приусадебный земельный участок может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий (п. 2 ст. 4 закона № 112-ФЗ), в то время как полевой земельный участок может быть использован исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на таком участке зданий и строений.

Такое отличие необходимо учитывать заявителю при обращении за предоставлением земельного участка в аренду по указанному основанию.

19. земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю

В соответствии со ст. 25.1 закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом для получения земельного участка в аренду без проведения торгов пользователю недр в первую очередь необходимо получить лицензию на пользование недрами и оформить геологический отвод и (или) горный отвод, а также утвердить проектную документацию для проведения работ, связанных с пользованием недрами (абз. 3 ст. 25.1 Закона о недрах).

20. земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения её в порядке, установленном законодательством РФ об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счёт средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости

Правовое регулирование деятельности, осуществляемой в границах особой экономической зоны, осуществляется согласно Федеральному закону от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 2 закона № 116-ФЗ особой экономической зоной является часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством Российской Федерации и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Земельный участок по указанному основанию может быть предоставлен в аренду без торгов либо резиденту особой экономической зоны, либо управляющей компании в целях создания объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и управления ими.

21. земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны

Указанное основание отличается от основания, указанного ранее, только целью предоставления участка: в рассматриваемом случае целью предоставления участка является строительство объектов инфраструктуры для особой экономической зоны.

22. земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнёрстве, соглашением о муниципально-частном партнёрстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения

Отношения, возникающие на основании концессионного соглашения, регламентированы Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Ст. 11 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ предусмотрена возможность предоставления концессионеру земельного участка, необходимого для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной заключённым договором, в аренду в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством РФ о недрах.

Регулирование правоотношений, возникающих на основании соглашений о государственно-частном или государственно-муниципальном партнёрстве, осуществляется на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнёрстве, муниципально-частном партнёрстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 33 которого предусмотрено предоставление участка, необходимого частному партнёру для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, в аренду с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством РФ о недрах.

23. земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования

Для предоставления земельного участка в аренду без торгов по такому основанию заявителю необходимо быть стороной одного из следующих договоров:

• договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования;
• договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования.

Понятие указанных договоров и порядок их заключения установлены в главе 6.3 ГрК РФ.

Кроме того, в ст. 91.16 ЖК РФ также установлено понятие наёмного дома. Так, предназначенным для найма домом (наёмным домом) признаётся здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с п.п. 2–4 ст. 91.16 ЖК РФ.

24. земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключён специальный инвестиционный контракт

Понятие специального инвестиционного контракта установлено в п. 1 ст. 16 Федерального закона от 31.12.2014 № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», согласно которому по специальному инвестиционному контракту одна сторона – инвестор – в предусмотренный этим контрактом срок своими силами или с привлечением иных лиц обязуется создать либо модернизировать и (или) освоить производство промышленной продукции на территории РФ, на континентальном шельфе РФ, в исключительной экономической зоне РФ, а другая сторона – РФ или субъект РФ – в течение такого срока обязуется осуществлять меры стимулирования деятельности в сфере промышленности, предусмотренные законодательством РФ или законодательством субъекта РФ в момент заключения специального инвестиционного контракта.

Кроме того, п. 9 ст. 16 Федерального закона от 31.12.2014 № 488-ФЗ установлено, что к специальному инвестиционному контракту применяются положения законодательства об инвестиционной деятельности, если иное не установлено указанным законом и не противоречит существу специального инвестиционного контракта.

25. земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотохозяйственное соглашение

Охотохозяйственные соглашения заключаются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2009 № 209-ФЗ «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами в целях привлечения инвестиций в охотничье хозяйство.

Лицам, заключившим охотохозяйственные соглашения, предоставляются земельные участки и лесные участки из земель, находящихся в государственной собственности, для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства в соответствии с земельным законодательством и лесным законодательством, если иное не установлено указанным законом.

26. земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения

Получение права аренды без торгов по указанному основанию возможно только для размещения на участке водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений и только в случае, если их размещение на испрашиваемых участках предусмотрено документами территориального планирования, к которым, согласно ст. 9 ГрК РФ, относят схемы территориального планирования РФ, схемы территориального планирования двух и более субъектов РФ, схемы территориального планирования субъекта РФ, схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

27. земельного участка для осуществления деятельности государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог

Правовые нормы, предусматривающие и регламентирующие порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов государственной компании «Российские автомобильные дороги», закреплены в Федеральном законе от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

28. земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования

Понятие «инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования» установлено в Федеральном законе от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», согласно ст. 2 которого к объектам инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования относится транспортная инфраструктура, включающая в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы, систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование инфраструктуры здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.

Порядок предоставления, определения размера арендной платы за федеральные земельные участки, предоставленные в аренду ОАО «РЖД», установлены в отдельных нормативных правовых актах, например: Постановление Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги»», Приказ Минэкономразвития России от 04.12.2006 № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам Российской Федерации».

29. земельного участка резиденту зоны территориального развития, включённому в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией

П. 1 ст. 2 закона РФ от 03.12.2011 № 392-ФЗ «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено понятие зоны территориального развития в РФ. Так, зоной территориального развития в РФ является часть территории субъекта РФ, на которой в целях ускорения социально-экономического развития субъекта РФ путём формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в его экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки.

Резидентом зоны территориального развития является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, находящийся в реестре резидентов зоны территориального развития, для включения в который такое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должен соответствовать требованиям, установленным в ст. 11 закона № 392-ФЗ.

Одной из мер государственной поддержки резидентов является предоставление резидентам в аренду земельных участков в границах зоны территориального развития из состава земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена^[9].

30. земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами

Регулирование порядка и условий получения решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, заключения договора пользования рыболовным участком, договора пользования водными биологическими ресурсами установлено в Федеральном законе от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов».

31. земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, для указанных целей

Федеральный закон от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 148-ФЗ) предусматривает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения, занятых водными объектами, расположенными в границах земельного участка, в целях осуществления прудовой аквакультуры^[10], а также использование земельного участка для осуществления деятельности, предусмотренной договором пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 5.1 закона № 148-ФЗ).

При этом согласно п. 2 ст. 5.1 закона № 148-ФЗ предоставление земельных участков, необходимых для строительства объектов капитального строительства, возведения некапитальных строений, сооружений, необходимых для целей аквакультуры (рыбоводства), осуществляется в соответствии с земельным законодательством.

32. земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством РФ

Федеральным законом от 11.07.2011 № 190-ФЗ «Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплены полномочия Правительства РФ по принятию решений о проектировании, размещении, сооружении, об эксплуатации, о выводе из эксплуатации или закрытии имеющих федеральное или межрегиональное значение пунктов хранения радиоактивных отходов (п. 2 ст. 5.1 указанного закона).

33. земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды такого земельного участка
34. земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток

Свободный порт Владивосток согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее – закон № 212-ФЗ) представляет собой часть территории Приморского края, на которой в соответствии с законом № 212-ФЗ и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности^[11].

При этом индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству РФ (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), заключившие соглашение об осуществлении деятельности, предусмотренное законом 212-ФЗ, являются резидентами свободного порта Владивосток (п. 1 ст. 10 закона № 212-ФЗ), которым могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, свободные от прав третьих лиц и расположенные на территории свободного порта Владивосток, в целях реализации резидентами свободного порта Владивосток инвестиционных проектов.

Принятие решения о предоставлении земельных участков на основании закона № 212-ФЗ относится к полномочиям Министерства РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики^[12].

Однако из судебной практики следует, что норма права, закреплённая в пп. 5 п. 2 ст. 8 закона № 212-ФЗ и предусматривающая предоставление резидентам свободного порта Владивосток земельных участков, отнесённых к федеральной собственности, не исключает предоставление резидентам свободного порта Владивосток земельных участков, не относящихся к федеральной собственности, расположенных на территории свободного порта Владивосток^[13].

35. земельного участка гражданину в соответствии с законом № 119-ФЗ

Согласно п. 4 ст. 2 закона № 119-ФЗ первоначально участок предоставляется в безвозмездное пользование гражданину на пять лет на основании договора безвозмездного пользования земельным участком.

По истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование гражданину земельный участок по его выбору предоставляется^[14] в аренду, в собственность бесплатно или за плату в случаях, когда общая площадь участка превышает один гектар на одного человека, которому был предоставлен участок^[15].

36. земельного участка в соответствии с законом № 161-ФЗ

Ст. 3 закона № 161-ФЗ предусмотрена возможность единого института развития в жилищной сфере в случаях, установленных решениями или поручениями Президента РФ, Правительства РФ, а также по решению или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, осуществлять передачу земельных участков единого института развития в жилищной сфере без проведения торгов в собственность (в том числе безвозмездно), аренду, безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям.

37. земельного участка, который находится в собственности субъекта РФ – города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте РФ – городе федерального значения Москве в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом РФ – городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
38. земельного участка, включённого в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии со специальным законом

Закон № 216-ФЗ^[16] регулирует отношения, возникающие при создании инновационных научно-технологических центров и обеспечении их функционирования в целях реализации приоритетов научно-технологического развития РФ, повышения инвестиционной привлекательности сферы исследований и разработок, коммерциализации их результатов, расширения доступа граждан и юридических лиц к участию в перспективных, коммерчески привлекательных научных и научно-технических проектах (ст. 1 закона № 216-ФЗ).

Для реализации проектов по созданию инновационных научно-технологических центров создаются фонды^[17], которым в целях реализации указанных проектов земельные участки могут быть переданы в собственность или в аренду. При этом предоставляемые земельные участки должны быть включены в границы территории инновационного научно-технологического центра, а право, на котором фонду будут предоставлены участки, определяется Правительством РФ (ст. 3 закона № 216-ФЗ).

39. земельного участка участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённого в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – закон № 377-ФЗ)

Законом № 377-ФЗ предусмотрено заключение договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, который необходим для реализации участником свободной экономической зоны инвестиционного проекта.

Для целей закона № 377-ФЗ под инвестиционным проектом понимается ограниченный по времени осуществления и затрачиваемым ресурсам комплекс мероприятий, направленных на создание и последующую эксплуатацию новых либо модернизацию существующих объектов основных средств, который реализуется участником свободной экономической зоны в целях производства новых товаров, выполнения работ, оказания услуг либо поддержания и (или) увеличения объёма производимых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг путём осуществления капитальных вложений (п. 1 ст. 12.1 закона № 377-ФЗ).

При этом п. 11 ст. 17 закона № 377-ФЗ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для реализации участником свободной экономической зоны договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, предоставляются участнику свободной экономической зоны в аренду без торгов в порядке, установленном ЗК РФ, на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, если меньший срок не заявлен участником свободной экономической зоны.

II. Вторая группа оснований закреплена в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ и связана с перезаключением договора аренды на новый срок.

Заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов допускается исключительно в двух случаях:

1. в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за рядом исключений, содержащихся в п.п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
2. в случае, если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Для перезаключения договора аренды на новый срок на основании п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ должны быть в совокупности соблюдены следующие условия:

1. заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды;
2. отсутствует исключительное право на приобретение этого земельного участка другим лицом согласно ЗК РФ, иным федеральным законам;
3. ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ;
4. на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

III. Третья группа оснований предоставления права аренды без торгов связана с расположением на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, объектов незавершённого строительства.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в случае расположения на участке объекта незавершённого строительства такой земельный участок может быть предоставлен на праве аренды без торгов собственнику объекта однократно для завершения строительства этого объекта в случаях, если:

1. право собственности на объект незавершённого строительства приобретено его собственником по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2. в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (предоставление земельного участка по этому основанию допустимо при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта).

Рассматривая возможность заключения договора аренды на земельный участок без торгов на основании п. 21 ст. 3 закона № 137-ФЗ, заявителю необходимо учитывать сложившуюся судебную практику Верховного Суда РФ, согласно которой само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, не может являться основанием для отказа в его предоставлении заявителю для завершения строительства объекта незавершённого строительства^[18].

4.3.2. Порядок определения размера арендной платы

Размер арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, предусмотренном ст. 39.7 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582^[19].

Так, арендная плата определяется, исходя из следующих основных принципов:

Порядок определения размера арендной платы зависит от того, приобретается ли право аренды на торгах или без их проведения.

• если право аренды земельного участка приобретается на торгах, то размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

При этом, если договор аренды заключён с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета торгов.

• если право аренды земельного участка приобретается без торгов, то размер арендной платы устанавливается (такая арендная плата называется регулируемой арендной платой):
  1. Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности^[20];
  2. органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена^[21];
  3. органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности^[22].

Также ЗК РФ прямо устанавливает случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).

Так, размер арендной платы определяется в размере не выше земельного налога в случаях заключения договора аренды:

1)    с лицом, которое в соответствии с ЗК РФ имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2)    с лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

3)    с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, с некоммерческой организацией, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования;

4)    с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

5)    в соответствии с п.п. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Важно отметить, что законом не запрещено, а судебной практикой подтверждается возможность одностороннего (по инициативе арендодателя) изменения размера арендной платы, установленной в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

1)    размер арендной платы может быть изменён в одностороннем порядке арендодателем, что следует из позиции ВАС РФ, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11 по делу № А76-37104/2009-21-1051/196-63-397: «Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделённый в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключённых им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения…»;

2)    субъект РФ, являющийся арендодателем, вправе изменить ставки арендной платы по причине изменения кадастровой стоимости земельных участков. Подобный вывод сделан, например, в Определении Верховного Суда РФ от 28.07.2016 № 45-АПГ16-6 и других актах высших судов.

^[1] Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».

 

^[2] Постановление Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 131 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

 

^[3] Информация Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.07.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

^[4] Ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих».

 

^[5] Ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

 

^[6] П. 9 ст. 17 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС».

 

^[7] П. 16 ст. 2 Федерального закона от 10.01.2002 № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне».

 

^[8] П. 1 ст. 39.18 ЗК РФ.

 

^[9] Пп. 3 п. 1 ст. 13 закона № 392-ФЗ.

 

^[10] Прудовая аквакультура согласно п. 2 ст. 12 закона № 148-ФЗ является одним из видов товарной аквакультуры (товарного рыбоводства).

 

^[11] Согласно п. 2 ст. 2, п.п. 1, 1.1 ст. 4 закона № 212-ФЗ к свободному порту Владивосток относятся также территории муниципальных образований Приморского края: Артёмовского городского округа, Владивостокского городского округа, городского округа Большой Камень, Лазовского муниципального района, Находкинского городского округа, Партизанского городского округа, городского округа Спасск-Дальний, Уссурийского городского округа, Надеждинского муниципального района, Шкотовского муниципального района, Октябрьского муниципального района, Ольгинского муниципального района, Партизанского муниципального района, Пограничного муниципального района, Хасанского муниципального района, Ханкайского муниципального района, в том числе территории и акватории морских портов, расположенных на территориях этих муниципальных образований. К свободному порту Владивосток также относятся территории муниципальных образований Петропавловск-Камчатского городского округа, Ванинского муниципального района, Советско-Гаванского муниципального района, Корсаковского городского округа, Углегорского городского округа, городского округа Певек (включая территории и акватории морских портов, расположенных на территориях этих муниципальных образований).

 

^[12] Пп. 5 п. 2 ст. 8 закона № 212-ФЗ, п. 4.2.5 Постановления Правительства РФ от 30.06.2012 № 664.

 

^[13] Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.10.2018 № Ф03-2520/2018 по делу № А51-17729/2017.

 

^[14] При отсутствии оснований для отказа, предусмотренных п. 8 ст. 10 закона № 119-ФЗ.

 

^[15] Пп. 2 п. 9, пп. 2 п. 10 ст. 10 закона № 119-ФЗ.

 

^[16] Федеральный закон от 29.07.2017 № 216-ФЗ «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

^[17] Согласно п. 2 ст. 2 закона № 216-ФЗ фондом является российская некоммерческая организация, которая создана в организационно-правовой форме фонда в целях реализации проекта и учредителями которой выступают Правительство РФ и (или) инициатор проекта.

 

^[18] Определение ВС РФ от 28.07.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, Определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, Определение ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016.

 

^[19] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

 

^[20] Такой порядок определён в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

 

^[21] Например, Постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области».

 

^[22] Например, Решение Совета депутатов городского округа Щербинка в г. Москве от 06.09.2018 № 620/74, Решение Совета депутатов муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области от 26.07.2017 № 199, Решение Совета депутатов муниципального образования Рахьинское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 31.10.2017 № 29(178).