Верховный суд разрешил собственнику здания, который арендует участок под ним, выбирать вспомогательные виды использования земли независимо от договора аренды. Это произошло в одном из недавних дел, где компания судилась с Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
В 2017 году фирма арендовала участок для эксплуатации торгового центра с видом разрешенного использования «объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров». Такая же цель была указана и в договоре аренды участка.
В 2021 году Госинспекция обнаружила, что земля используется и для других целей: часть помещений в здании была отдана под бытовое обслуживание (ремонт одежды, обуви, фотоателье), еще там располагались автошкола, ломбард и страховая контора. Административный орган счел, что арендатор пользовался участком не в соответствии с целью, указанной в правоустанавливающем документе и договоре аренды земли. А это нарушение разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 6.7 Кодекса об административных правонарушений Москвы). Компанию оштрафовали на 50 000 руб.
Она отправилась оспаривать взыскание. Компания настаивала, что это не нарушения, а всего лишь вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы на этой территории. Истец обращал внимание, что ателье, автошкола, ломбард и другие спорные организации занимают менее 25% от общей площади здания, расположенной на земельном участке. Основной вид деятельности — это все еще розничная торговля.
Суды разошлись во мнениях, как правильно разрешить дело. На втором круге рассмотрения спора первая инстанция поддержала чиновников. Но апелляционная встала на сторону компании: она указала, что установленный ВРИ «под торговлю» не мешает заявителю применять вспомогательные виды разрешенного использования, учитывая, что суммарная доля общей площади здания под такие вспомогательные виды составляет менее 25%. Суд округа отменил это постановление и оставил в силе решение первой инстанции — не в пользу фирмы.
Компания обратилась в экономколлегию, и там не увидели нарушения. ВС напомнил, что в 2020-2021 годах уже принимал решения в аналогичных спорах в пользу арендаторов. Если часть участка используется в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования, который установлен градостроительным регламентом, это не означает использования вопреки целевому назначению и не представляет собой административного правонарушения.
Чтобы определить, есть ли нарушение со стороны арендатора, нужно изучить нормативные акты, следует из определения ВС. Правила землепользования Москвы (п. 3.3.5) разрешают арендатору, который использует участок по основному виду разрешенного использования, прибегать и к вспомогательным видам использования, если площадь объектов по ним не более 25% площади всех капитальных объектов.
Таким образом, ВС отменил акты первой и третьей инстанций. Он оставил в силе постановление апелляции, которая признала штраф незаконным.
Подробнее: https://kad.arbitr.ru/Card/bff6826b-7def-401c-a307-702b099892d1