22 ноября в Москве состоялся Первый Всероссийский конгресс комплексного развития территорий. КРТ — сравнительно молодой юридический институт, который позволяет изымать неэффективно используемые территории и и строить современные кварталы, обеспеченные социальными и коммерческими объектами. КРТ — это совместная работа властей и инвесторов. На мероприятии присутствовали делегаты и от первых, и от вторых.
Представитель Land Law Firm тоже побывала на конгрессе и рассказывает, как это все было.
Конференция актуальна, поскольку опыта в этой сфере еще мало, в то же время политика властей подталкивает ее осваивать. Несколько спикеров подчеркнули: ничего страшного, если еще не все понятно в нормативном регулировании КРТ. На вопросы можно получить ответы, — в частности, на этой конференции, которая, как планируется, станет ежегодной.
На мероприятии представители региональных органов власти поделились своим опытом реализации проектов КРТ. Это были разные субъекты по степени экономического развития и стоимости квадратного метра. Но вне зависимости от региона нужно соблюдать баланс интересов публичной и частной стороны, подчеркнул управляющий партнер крупного застройщика «Самолет» Александр Прыгунков. По его мнению, даже в условиях дефицита регионального бюджета нельзя перекладывать все затраты на бизнес. Ведь и при невысокой стоимости жилья есть инструменты, которыми можно воспользоваться: инфраструктурные кредиты, льготы и т.п.
Проблемы с частными домами и социальные аспекты КРТ
Одна из острых проблем в сфере КРТ жилой застройки — это включение в него территорий, застроенных частными домами. Такие кварталы часто встречаются в российских городах, в том числе в центральных районах. Это ИЖС, блокированная застройка, садовые дома, гаражи (без МКД). Сейчас [для включения в КРТ] обязательны аварийные МКД или МКД, соответствующие критериям, но Прыгунков предлагает разработать возможность «заходить» с КРТ на территории, где расположены исключительно ИЖС, СНТ и гаражи.
Если в зону КРТ попадает многоквартирный дом — применяется Жилищный кодекс. Но изъятие ИЖС регулируется земельным законодательством (в первую очередь, изымается земля), отметил замминистра Красноярского края Максим Говорушкин. По его словам, собственники жилых домов спрашивают, почему Жилищный кодекс не защищает их интересы.
Другая проблема, по его словам, — это недовольство оценкой, в том числе, со стороны недобросовестных правообладателей. «В итоге застреваем в судах по изъятию, процедура продлевается еще на год, «сформироваться» не получается», — пожаловался Говорушкин. Он коснулся и темы распределения обязанностей в рамках реализации КРТ: по его мнению, орган власти должен диктовать свои условия и самостоятельно делать экономические расчеты, а не брать концепции инвестора. Ведь у инвестора главная цель — заработать, а перед госорганом стоят и социальные цели.
Социальную тему продолжил первый замминистра строительства Свердловской области Григорий Сурганов. Он убежден, что интересы населения важно соблюдать вплоть до перекоса в эту сторону. Сурганов привел пример расселения жителей двухэтажных домов застройки 50-х годов. Они хотели жилье в том же районе, хотя по закону им достаточно жилья в том же городе. В итоге жителям пошли навстречу. «Люди плохо воспринимают что-то новое, они опасаются, что их хотят обмануть, с ними надо работать, разъяснять», — сказал Сурганов.
С этим был согласен мэр Ярославля Артем Молчанов. Он рассказал, как в Ярославле диалог и уступки местному населению помогли справиться с решительными многолетними протестами. Так, власти организовали координационные советы по развитию территории соответствующих районов. С местными жителями договорились, что средства, полученные по договору КРТ, будут вкладываться в развитие района. Причем куда именно вкладывать, будут решать сами жители, уточнил Молчанов.
Какие новеллы нужны отрасли и что добавить в договор КРТ
Опыт Москвы в сфере комплексного развития территорий осветил начальник управления комплексного развития территорий Департамента городского имущества города Москвы Алексей Тарасов. Он коснулся законодательных изменений, которые нужны отрасли:
- установить конкретные сроки на подписание договора со стороны правообладателя (были случаи, когда процесс затягивался);
- предусмотреть перечень лиц, которым надо направлять проект договора КРТ, исключить из него правообладателей инженерных сетей;
- вносить в ЕГРН сведения, что конкретный участок входит в зону КРТ.
Зампреда Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Челябинска Анастасия Лаптиева предложила разбить снос дома по ГрК на две стадии: демонтаж надземного конструктива и собственно снос. По ее словам, остро строит вопрос о демонтаже фактически расселенных домов, где продолжают жить одиночки, не согласные с реновацией. В результате возникает угроза жизни и здоровью, пояснила Лаптиева.
Кроме того, Лаптиева поделилась, какие иные условия они с коллегами включают в договор КРТ (ч. 5 ст. 68 ГрК):
- обязательство застройщика передать безвозмездно в муниципальную стоимость новые объекты коммунальной, транспортной инфраструктуры и другие объекты согласно перечню, а также подать документы для регистрации права муниципальной собственности на них;
- обязательство застройщика предоставить безотзывную банковскую гарантию в размере стоимости права заключить договор КРТ по результатам торгов;
- в договорах по инициативе правообладателей — возможность заключения допсоглашений и расторжения договора по соглашению сторон.
Лаптиева рассказала, как формулируются условия о социальных объектах в договорах КРТ. Возможны такие варианты:
1) Застройщик за свой счет освобождает земельный участок от объектов и передает муниципальному образованию для строительства социального объекта в рамках программы за счет бюджетных средств.
2) Застройщик за своей счет строит социальные объекты, которые вправе:
— передать безвозмездно в муниципальную собственность;
— передать в муниципальную собственность возмездно по муниципальному контракту с единственным поставщиком без торгов (в этом случае муниципальное образование проводит независимую оценку стоимости объекта с заключением СРО);
— передать в частную собственность.
Как отметил мэр Ярославля Артем Молчанов, трудности для строительства представляет большое количество охранных зон, национальных природных территорий — это достоинство города, но в то же время сложность для КРТ.
КРТ будет больше
Словом, нет одного рецепта, одного проекта КРТ, который будет действовать на любой территории, заключил мэр Ярославля.
В то же время, Президент РФ Владимир Путин поставил цель ежегодно вводить 120 млн кв м. «Если собрать всех исполнителей, станет понятно, что конкуренции в отрасли нет [поскольку цель по объему ввода очень значительная]», — заявил руководитель ОСРГО «Всероссийский центр национальной строительной политики» Александр Моор.
Первый заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин зачитал послание конгрессу от министра строительства РФ Марата Хуснуллина. По словам министра, одна из главных задач стройотрасли — ввод жилья, обеспеченного социальными объектами. Удобство КРТ в том, что он дает возможность объединить различные источники финансирования. Впрочем, это лишь юридический инструмент, финансового пока нет. «Мы над этим работаем», — подчеркнул Хуснуллин в послании.
Ломакин от себя заметил, что в Минстрое работают над рядом новелл в нормативную базу по КРТ. «В весеннюю сессию мы готовы внести еще ряд проектов, ждем от вас обращений и предложений».
Главное, о чем просил Хуснуллин, — ускорить реализацию проектов КРТ: «Нормативной базы для этого уже достаточно». Учитывая это и цель, поставленную президентом, можно ожидать, что институт КРТ будет использоваться в ближайшие годы все более активно.