Верховный суд рассмотрит принципиальный спор между арендаторами исторических зданий и московскими властями о применении льготной ставки 0,01% за аренду земли под объектами культурного наследия. Департамент имущества Москвы настаивает, что льгота не действует при коммерческом использовании памятников, тогда как суды поддерживают бизнес.
Юрист Land Law Firm Дарья Плотникова объяснила «Коммерсанту» тенденции судебной практики и перспективы решения ВС.
Обстоятельства спора
АО «Европейская экономическая компания» арендует у Москвы участок 730 кв. м на Мясницкой улице с 2007 года по ставке 1,5% от кадастровой стоимости. На участке расположена усадьба Черткова XVIII–XIX веков — памятник федерального значения. Компания использует его под офисы и ресторан на основании охранно-арендного договора от 2002 года.
В 2022 году после пересчета кадастровой стоимости арендная плата выросла до 1,74 млн руб. Компания не доплатила 1,56 млн руб., ссылаясь на право применить льготную ставку 0,01% согласно постановлению правительства Москвы № 273-ПП от 2006 года для «участков, занятых особо охраняемыми объектами».
Суд первой инстанции поддержал департамент имущества и взыскал долг. Однако апелляция согласилась с льготной ставкой «независимо от фактического вида использования» земли и снизила взыскание до 11 500 руб. Кассация поддержала эту позицию.
Департамент обжаловал решение в Верховном суде. Заявитель указал: льгота носит целевой характер, а усадьба фактически используется в коммерческих целях. «Ни одно помещение в здании не используется в культурно-исторических целях», — утверждают власти. По этим доводам дело передали в экономколлегию ВС. Заседание назначено на 14 августа (дело № А40-69563/2023).
Трудности адаптации
«Подобные случаи сейчас не редки в Москве, поскольку органы власти активно стараются включить объекты культурного наследия в существующую городскую среду и адаптировать их под современное использование», — отмечает Дарья Плотникова. По ее словам, объекты культурного наследия передают в аренду под рестораны, офисы, ритейл.
Юрист указывает, что в последнее время суды Московского округа встают на сторону арендатора и применяют льготную ставку арендной платы. Это происходит, даже если объект культурного наследия фактически используется не для культурной деятельности. Например, так произошло в делах № А40-105550/2024, № А40-146090/2024, № А40-159257/2022. Доводы о необходимости учета фактического использования департамент имущества повторяет от процесса к процессу.
При этом до экономколлегии ВС такие дела еще не доходили, обращает внимание Дарья.
«Большинство льгот по объектам культурного наследия действительно имеют целевой характер и направлены на стимулирование арендаторов сохранять и реставрировать такие объекты», — объясняет Плотникова. Однако, учитывая тенденцию на интеграцию исторических зданий в современное городское пространство, применение льготной арендной ставки является одним из наиболее эффективных инструментов повышения инвестиционной привлекательности объекта.
По мнению эксперта, коммерческое использование объекта культурного наследия не должно препятствовать применению льгот. Особенно учитывая, что арендатор, выбирающий памятник в качестве помещения для ведения бизнеса, связан многочисленными ограничениями и охранными обязательствами.
Как считают арендную плату
Плотникова обращает внимание на особенности расчета арендной платы при смешанных видах разрешенного использования. «При смешанных видах разрешенного использования, которые допускают несколько видов использования, департамент имущества для расчета арендной платы принимает самую „дорогую” ставку. Это право предоставлено органу постановлением № 273-ПП и не распространяется только на договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора», — поясняет она.
При этом суды выработали подход, при котором при расчете платы за участок со смешанным видом разрешенного использования необходимо учитывать цель использования, для которой участок предоставили (дела № А40-197736/2023, № А40-259137/2022). Но бывают и случаи, когда суды, формально не установив множественности лиц на стороне арендатора, применяют самую высокую ставку из всех предусмотренных видов разрешенного использования для участка. Например, так было в делах № А40-209372/2019 и № А40-19089/2020.
Решение Верховного суда станет прецедентным для множества арендаторов исторических зданий. Оно повлияет на политику властей по интеграции объектов культурного наследия в городскую среду.