Клиент Land Law Firm планировал купить земельный участок с административным зданием у компании, которая ранее получила этот участок от муниципалитета на льготных условиях — без торгов, по кадастровой стоимости. Предварительная проверка показала, что разрешение на ввод здания в эксплуатацию с высокой вероятностью незаконно.
Мы проанализировали три ключевых сценария развития событий.
- Первый — как признание разрешения незаконным повлияет на правовой статус самого здания.
- Второй — можно ли оспорить сделку, по которой нынешний владелец купил участок у администрации.
- Третий — сможет ли муниципалитет забрать участок обратно, если клиент его все-таки приобретет.
Анализ показал: если суд признает разрешение на ввод незаконным, у продавца не было оснований регистрировать право собственности на завершенное здание. А значит, не было и права покупать под ним землю без торгов — такую возможность закон дает только собственникам построенных объектов. Договор купли-продажи участка между администрацией и компанией нарушает требования Земельного кодекса и посягает на публичные интересы, поэтому его квалифицируют как ничтожную сделку.
Юристы LLF выяснили, что муниципалитет или прокурор могут потребовать вернуть участок в собственность города. Если компания-продавец его уже не владеет, город вправе истребовать землю у любого следующего покупателя через виндикационный иск. Суды в таких спорах предъявляют жесткие требования к добросовестности приобретателей и часто встают на сторону муниципалитета, даже когда формальный трехлетний срок давности уже прошел.
Наше исследование показало: даже добросовестное поведение покупателя не гарантирует защиту от изъятия. Суды применяют повышенные стандарты проверки сделок с муниципальным имуществом. Если первоначальный договор признают ничтожным, выбытие участка из собственности города сочтут совершенным помимо воли, что открывает путь для виндикации. Это происходит независимо от того, знал ли новый владелец о проблемах.
Мы подготовили детальное заключение с оценкой вероятности каждого сценария и практическими рекомендациями. Клиенту объяснили: при заключении сделки критически важно включить в договор положения об ответственности продавца за обстоятельства, возникшие до продажи. Также мы описали модель добросовестного поведения, которая может снизить риски в случае судебного спора — хотя полностью их не устранит.
