22 октября марта портал Право.ru в стратегическом партнерстве с Land Law Firm провел конференцию «Территория роста: правовые решения для недвижимости и строительства».
LLF на конференции представили управляющий партнер Денис Литвинов и советник Алена Дурнева. Оба выступили с подробными докладами. Литвинов рассказал, как закон заставляет договариваться собственников одного объекта. А Дурнева в сессии «Топ рисков для девелопера в 2026 году» разобрала смену статуса и приспособление объектов культурного наследия.
Один объект — несколько собственников: как закон заставляет договариваться
Литвинов разобрал конфликты собственников коммерческих зданий. В таких спорах судьба многомиллиардного объекта порой зависит от нескольких квадратных метров, доступа к электрощитовой или согласия соседей оплатить реконструкцию. «У здания может быть сто собственников, но только одна крыша, один пожарный контур и одна система электроснабжения. Юридически мы нарезали недвижимость на помещения, а механизм принятия общих решений часто оставили на усмотрение самих владельцев», — говорит эксперт.
С 2023 года Гражданский кодекс содержит специальные правила об общем имуществе собственников недвижимости. Они определяют, каким большинством принимать решения и как делить расходы. Подробного регламента собраний, смены управляющего и передачи инженерной документации в них нет. Этот пробел признает и Минстрой: в письме от 8 декабря 2025 года ведомство указало, что специальной процедуры собраний собственников нежилого здания закон не содержит.
На практике спор об уведомлениях, бюллетенях и подсчете голосов способен остановить смену управления на годы.
Наглядный пример — московский бизнес-центр «Омега Плаза». Там столкнулись сервисная компания, которая обслуживала комплекс по сотням индивидуальных договоров, и товарищество собственников примерно 65% площадей. Обслуживающая компания купила в здании помещения площадью около 16 кв. м и так получила статус собственника. Стороны спорили о доступе к электрощитовым и трансформаторной подстанции, а также о том, какие метры учитывать при подсчете голосов.
Литвинов считает, что отрасли нужен набор точечных механизмов. Среди них — специальная процедура собраний собственников нежилого здания, четкий порядок передачи управления и разделение расходов на обязательные и добровольные. Для крупных реконструкций он предлагает договорные инструменты: пределы финансирования, независимую оценку смет и способ выхода из управленческого тупика.
«Закон не должен гарантировать, что все собственники обязательно договорятся. Он должен гарантировать другое: что конфликт не оставит здание без работающих инженерных систем, понятного бюджета и законного способа принять необходимое решение», — отметил эксперт.
Репозиционирование ОКН: снять статус или приспособить объект
Алена Дурнева посвятила доклад редевелопменту объектов культурного наследия. Такие проекты привлекают инвесторов мерами господдержки: льготной арендой, в том числе за 1 рубль, льготными кредитами на реставрацию и налоговыми послаблениями. Но вместе со зданием собственник получает ограничения и риски. Они возникают как при несогласованных работах, так и при обычном бездействии. Так, в Пскове собственник памятника XVII века не провел противоаварийные работы, и суд изъял здание вместе с участком.
Штрафы для юрлиц достигают 5 млн руб., за повреждение памятника — 20 млн руб. Суд может обязать собственника провести реставрацию, а в отдельных случаях — изъять объект. Но, по словам Дурневой, гораздо дороже обходятся остановка работ и вынужденное восстановление здания. Нередко инвестор еще до покупки недооценивает стоимость реставрации, сложность согласований и сроки проекта. В итоге привлекательный на старте проект теряет экономический смысл.
Поэтому проверку эксперт советует начинать до сделки. Первым делом — предмет охраны: он определяет, какие элементы нужно сохранить, от фасадов до лестниц и интерьеров. Если предмет охраны не утвердили, ограничения шире. Затем — охранное обязательство и ранее выданные предписания: смена собственника их не отменяет. Отдельно стоит изучить ограничения на участке — охранные зоны соседних памятников, требования ПЗЗ, археологический культурный слой. Из-за них даже реконструкция здания без статуса ОКН может оказаться невозможной.
Главный вопрос инвесторов — можно ли снять с объекта статус. Формальные основания есть: полная физическая утрата объекта или утрата им историко-культурного значения. С выявленными ОКН проще — им могут отказать во включении в реестр. «При этом с 23 января 2027 года появляется новое достаточно интересное основание: если ранее было подтверждено, что объект должен охраняться, можно будет пересмотреть это решение и установить, что признаки историко-культурной ценности у него изначально отсутствовали», — отмечает Дурнева. Но иногда снимать статус вовсе не нужно — достаточно уточнить предмет охраны.
Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.
