Процедура предоставления земельного участка в собственность или аренду зависит, во-первых, от необходимости проведения торгов для приобретения прав на участок, а во-вторых, от того, образован ли земельный участок и требуется ли уточнение его границ.
Если у заявителя имеются основания для получения прав на земельный участок без проведения процедуры торгов, то порядок предоставления земельного участка установлен ст. 39.14 ЗК РФ и выглядит следующим образом:
1) подача в уполномоченный орган физическим или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка с указанием основания и вида испрашиваемого права (срок рассмотрения – не более 30 дней);
2) подготовка проекта договора купли-продажи, договора аренды земельного участка в трёх экземплярах и их подписание и направление для подписания заявителю;
3) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.
При этом в ситуации, когда участок не образован (или границы такого земельного участка подлежат уточнению), подаче заявления о предоставлении участка предшествуют:
1) подготовка схемы расположения земельного участка / наличие его в проекте межевания;
2) подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (срок действия решения составляет два года);
4) обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка;
5) осуществление кадастрового учёта земельного участка или уточнения границ, а также регистрации права государственной или муниципальной собственности на него.
Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка, а также основания для отказа в таком согласовании установлены ст. 39.15 ЗК РФ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешённого использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования:
1) не соответствует ВРИ земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны;
2) не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию;
3) не соответствует разрешённому использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов определён исчерпывающим образом в ст. 39.16 ЗК РФ.
Отметим, что до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления были вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями, установленными ЗК РФ. С 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления лишены такой возможности: отказ допускается только по основаниям, установленным ЗК РФ[1].
В случае, если у заявителя отсутствуют основания для приобретения права собственности или аренды земельного участка без торгов, права на земельный участок могут быть получены по результатам торгов в следующем порядке (ст.ст. 39.11–39.13 ЗК РФ):
Согласно ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже участка, аукциона на право заключения договора аренды принимается уполномоченным органом. Такое решение может быть принято в том числе по заявлению гражданина или юридического лица.
Если земельный участок не образован, а инициатива о проведении аукциона исходит от уполномоченного органа, подготовка к аукциону включает в себя и процедуру формирования земельного участка, проводимую в следующем порядке:
1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утверждённый проект межевания территории;
2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, кадастровых работ в целях образования земельного участка;
3) осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешённым использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории.
После завершения процедуры образования земельного участка уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.
Если же инициатива о проведении аукциона принадлежит гражданину или юридическому лицу, формирование земельного участка осуществляется в следующем порядке:
Начальная цена аукциона может быть определена:
- согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке);
- начальной ценой аукциона может являться кадастровая стоимость земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (для аукциона по продаже участка в собственность);
- не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона (для аукциона, направленного на предоставление права аренды земельного участка);
- размер первого арендного платежа, определённый по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценке, если проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории.
Для участия в аукционе заявителю необходимо в установленный в извещении о проведении аукциона срок обратиться в уполномоченный орган со следующими документами:
1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счёта для возврата задатка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);
3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
4) документы, подтверждающие внесение задатка.
Закрытый перечень оснований для отказа в допуске к участию в аукционе установлен в п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ. Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:
1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;
4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в реестре недобросовестных участников аукциона.
Победителем аукциона признаётся участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.
Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории признаётся участник аукциона, предложивший наибольший размер первого арендного платежа.
После определения победителя аукциона уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом, как указано в Письме Минэкономразвития России от 22.10.2015 № Д28и-3114, в направляемых заявителю экземплярах договора проставляется только подпись уполномоченного лица, а проставление печати и присвоение реквизитов договору (в т. ч. и дата) осуществляются после подписания договора каждой из сторон.
[1] Исключением из этого правила является город федерального значения Москва, которая вправе устанавливать дополнительные основания для отказа в предварительном согласовании участка.