Ограничения частного характера, иными словами – обременения права, устанавливаются собственником земельного участка в отношении конкретных лиц, не являющихся собственником, наделяя их правами владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения чужим земельным участком.
Практически все ограничения частного характера перечислены в ст. 216 ГК РФ. К ним относятся ограниченные вещные права лиц, не являющихся собственниками:
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитуты.
Данные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками имущества (п. 2 ст. 216 ГК РФ).
Указанный перечень не является закрытым, однако законодательство РФ не устанавливает иных ограниченных вещных прав на земельные участки. Такое положение дел позволяет сделать вывод об отсутствии иных ограниченных вещных прав на земельные участки в действующем законодательстве РФ.
Важным свойством ограниченного вещного права является свойство «следования» за вещью, которое заключается в следующем: переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ).
В некоторых случаях обладатель ограниченного вещного права не лишён возможности защитить своё право в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения либо от добросовестного приобретателя, а также в порядке предъявления иска от нарушения, не связанного с лишением владения. Возможность такой защиты установлена п. 4 ст. 216 ГК РФ, согласно которому вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.
Стоит отметить, что законодательство и теория гражданского права[1] не относит к ограничениям частного характера аренду земельного участка, в том числе аренду с целью строительства объектов недвижимости, а также ипотеку (залог недвижимости). В соответствии с ГК РФ аренда и ипотека являются обязательствами и не могут быть отнесены к ограничениям прав на земельные участки. Несмотря на это, арендатор и залогодержатель могут требовать защиты права пользования и (или) владения предметом соглашения (ст.ст. 305, 347 ГК РФ), а право аренды и залог не прекращаются при смене собственника предмета[2], что свойственно ограниченному вещному праву.
Таким образом, ограничения частного характера фактически сведены к перечню ограниченных вещных прав, одним из признаков которых является предоставление права владения, пользования или распоряжения конкретному лицу, а также возможность защиты права в порядке ст. 305 ГК РФ.
[1] См. Мажурин П.В. Аренда земельного участка – вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9; Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство // Диссертация на соискание степени к.ю.н., 2016.
[2] П. 1 ст. 617 ГК РФ, ст. 38 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».