Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Как указано в п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
Данные нормы определяют общие положения о реализации права собственности на земельные участки – право собственности на земельные участки может быть реализовано в установленных законами пределах. С практической точки зрения это правило означает, например, необходимость соблюдать требования пожарной безопасности, установленные обязательными сводами правил, при строительстве/реконструкции зданий, сооружений на земельном участке, необходимость соблюдать вид разрешённого использования земельного участка при строительстве/реконструкции.
Аналогичные правила касаются и иных прав на земельные участки: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на земельный участок:
- ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим ЗК РФ, федеральными законами.
В п. 3 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что основаниями для возникновения ограничений прав на землю являются:
- акты исполнительных органов государственной власти;
- акты органов местного самоуправления;
- решения суда;
- установление зон с особыми условиями использования территорий, не требующих принятия решения об установлении ЗОУИТ (возникающие в силу закона – например, береговая полоса водного объекта).
Буквально это означает, что права на земельные участки также могут быть ограничены актами регионального значения / местного значения. Допустимость ограничения прав на земельные участки актами региональных или местных органов власти зависит от предписаний федерального закона. К примеру, согласно пп. 3 п. 3 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям местного самоуправления городских округов относятся утверждение Правил землепользования и застройки городских округов, что позволяет вводить нормы, ограничивающие права на земельные участки.
Также ЗК РФ устанавливает общие признаки ограничений прав на земельные участки (п.п. 4–7 ст. 56 ЗК РФ):
- ограничение прав на землю устанавливается бессрочно или на определённый срок;
- ограничение прав на землю сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу;
- ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами;
- ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Ограничения прав на земельные участки можно разделить на две группы:
1) пределы (границы) осуществления прав на земельные участки;
2) обременения прав на земельные участки.
Под пределами (границами) осуществления прав на земельные участки понимаются такие ограничения прав на земельные участки, которые устанавливаются в пользу неопределённого круга лиц либо в пользу заранее определённой группы лиц, но без предоставления таким лицам прав на чужие земельные участки[1]. Пределы не устанавливают прав в отношении чужих земельных участков, а определяют то, как правообладатель земельного участка может пользоваться своим участком (ограничения публичного характера).
Обременения прав на земельные участки – это ограничения права на земельные участки, которые всегда устанавливаются в пользу конкретных лиц с предоставлением таким лицам прав чужие на земельные участки (ограничения частного характера).
Таким образом, критерий, по которому происходит разделение ограничений на пределы и обременения, заключается в категории лиц, обладающих правом, и в наличии/отсутствии прав на чужие земельные участки.
Различие между двумя группами ограничений имеет практическое значение, так как от этого зависит:
- определение способа защиты нарушенного права;
- возмездность или безвозмездность установленных ограничений;
- порядок и размер компенсации потерь / возмещения убытков.
Основные отличительные признаки пределов права и обременений права можно выразить в форме таблицы 5.
Таблица 5. Разграничение пределов и обременений права
1) К примеру, нарушены требования ПЗЗ о минимальных отступах от смежных земельных участков при строительстве объекта капитального строительства. Правообладатель участка, считающий, что нарушение минимальных отступов влечёт нарушение его права на участок, может обратиться в суд. В такой ситуации правообладатель защищает своё право на участок, нарушенное несоблюдением требований пределов права.
[1] См. Минимальные отступы от границ земельных участков, установленные п. 1.6 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».