Застройщик получил в 2019 году градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для строительства жилого комплекса в Сочи. В 2021 году город ввел запрет на новое жилищное строительство, за исключением отдельных случаев. Когда в 2022 году компания обратилась за разрешением на строительство, администрация отказала, сославшись на новые ограничения.

Суть иска

Застройщик оспорил отказ в суде. Компания считала, что имеет право строить на основании полученного ранее ГПЗУ, который не содержал запретов на жилищное строительство. Администрация настаивала на применении новых правил землепользования и застройки, запрещающих жилое строительство.

Позиция судов

Застройщик одержал победу в трех инстанциях. Администрацию обязали заново рассмотреть заявку компании.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение для проверки соответствия проекта актуальным градостроительным требованиям и оценки законности запрета на жилищное строительство.

Определение № 308-ЭС24-13186 от 5 декабря 2024 года по делу № А32-38838/2023

Сообщение Градостроительный план не защищает от изменений правил застройки появились сначала на Land Law Firm.

ООО «Дорсиб Инжиниринг» арендовало у мэрии Новосибирска участок площадью 20 926 кв.м для строительства склада инертных материалов и бытового корпуса в составе асфальтобетонного завода. Строительство планировалось в два этапа. Компания построила только объекты первого этапа – здание операторской (74,9 кв.м) и установку ПБВ (1014,8 кв.м).

Суть иска

Общество обратилось с требованием признать незаконным отказ мэрии в предоставлении участка в собственность без торгов и обязать заключить договор купли-продажи.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили требование компании.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение № 304-ЭС24-17140 от 25 декабря 2024 года по делу № А45-26765/2023

Сообщение Когда можно отказать в выкупе участка до завершения строительства появились сначала на Land Law Firm.

Ч. владеет участком 872 кв. м в Сочи для ИЖС. Она уведомила администрацию о планируемом строительстве двухэтажного дома площадью 256,3 кв. м. Администрация ответила отказом, сославшись на расположение участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения.

Суть иска

Ч. оспорила отказ в суде. По ее мнению, администрация не доказала нахождение участка в первой зоне охраны. Назначенная судом экспертиза не смогла определить точное местоположение границ зоны из-за отсутствия графических материалов в приказе Минздрава РСФСР 1969 года.

Позиция судов

Суды трех инстанций признали отказ администрации незаконным, основываясь на заключении эксперта о невозможности определить границы зоны по текстовому описанию.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение № 18-КАД24-31-К4 от 5 июня 2024 года

Сообщение Дадут ли построить дом в первой зоне горно-санитарной охраны курорта появились сначала на Land Law Firm.

В 2004 году Министерство имущественных отношений Московской области заключило договор аренды земельного участка с ООО «Римэка» сроком на 49 лет для многоэтажного строительства. Позднее права арендодателя перешли к администрации городского округа Балашиха. В 2015-2022 годах фирма передала право аренды земельных участков в залог нескольким банкам и компаниям. В 2021 году суд расторг договор аренды из-за нарушений со стороны «Римэка».

Суть иска

Администрация обратилась в суд с требованием признать отсутствующими обременения в виде ипотеки на 21 земельный участок и исключить из ЕГРН 92 записи об обременениях, ссылаясь на прекращение залога в связи с расторжением аренды.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск администрации. Они руководствовались нормами Гражданского и Земельного кодексов, законом об ипотеке и пришли к выводу, что залог прекратился в связи с расторжением договора аренды земельных участков.

Итог

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он поручил исследовать обстоятельства исполнения договоров долевого участия и установить законные основания для прекращения обременений земельных участков по этим договорам.

Определение № 305-ЭС24-7798 от 10 июля 2024 года по делу № А41-91013/2022

Сообщение Как снять залоговые ограничения с земельных участков появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году Комитет предоставил «Россетям» в аренду участок 40 000 кв. м для строительства электроподстанции и линейных объектов. Арендная плата определялась по предельной ставке 8,1 руб./кв. м. За 2020 год образовалась задолженность, которую Комитет рассчитал с учетом индексации на уровень инфляции.

Суть иска

Комитет потребовал взыскать задолженность и неустойку.

Позиция судов

Участок предоставлен для объекта федеральной электросети, поэтому применяется предельная ставка по приказу Минэкономразвития № 507. Эта ставка фиксированная и не должна индексироваться. Поэтому суды посчитали, что предельная ставка не подлежит корректировке на инфляцию.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано рассчитать плату с учетом индексации, если не было изменений в порядке ее определения.

Определение № 306-ЭС23-21322 от 6 марта 2024 года по делу № А12-12039/2022

Сообщение Об индексации арендной платы за земли под объекты энергетики появились сначала на Land Law Firm.

Арендатор земельного участка под строительство гостиничного комплекса не смог получить разрешение на строительство на этом участке. Ему отказали со ссылкой, в частности, на то, что участок находится в двух территориальных зонах.

Суть иска

Арендатор оспорил отказ в выдаче разрешения на строительство.

Позиция второй и третьей инстанции

Земельный участок находится в нескольких территориальных зонах, одна из которых не предусматривает строительство гостиницы, а также в нескольких функциональных зонах. Это исключает возможность выдачи разрешения на строительство.

Итог

Отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным.

Определение от 25 января 2023 года № 18-КАД22-43-К4

Сообщение Участок под застройку находится в двух территориальных зонах появились сначала на Land Law Firm.

История

В 2013 году гражданка купила участок из категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящие жилые дома на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (блокированный жилой дом)». Позже участок разделили на много участков поменьше. Позже участки отнесли к функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования. Тем не менее, собственница получила разрешения на строительство трехэтажных индивидуальных жилых домов. 

Суть иска

Прокурор подал административный иск к администрации города Сочи о признании недействительными разрешений на строительство.

Нижестоящие суды

На втором круге удовлетворили требования прокурора, поскольку на момент выдачи разрешений на строительство земельные участки располагались в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования, где индивидуальное жилищное строительство не предусмотрено.

Итог

Решения отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Определение от 22 марта № 18-КАД22-72-К4

Сообщение Генплан и ПЗЗ сменились после предоставления участка для строительства появились сначала на Land Law Firm.

Компания приобрела права аренды участка и недострой степенью готовности 7% в Новобирске у другого застройщика. Договор аренды земли и разрешенный вид использования предусматривали постройку офисов. Несмотря на это, компания решила возвести гостиницу и обратилась к властям за разрешением на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание». Но жители не одобрили новый план на публичных слушаниях. В итоге комиссия мэрии отказала в разрешении с учетом итогов обсуждения, а еще из-за «несоответствия проекту планировки территории».

Суть иска

Компания обжаловала отказ в разрешении на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание». Ведь параметры территориальной зоны и проект планировки территории позволяют построить гостиницу. Большинство граждан, принимавших участие в публичных слушаниях, живут в других районах.

Позиция судов

Три инстанции встали на сторону компании, согласившись с ее аргументами. Они добавили, что мэрия не предоставила конкретных доказательств нарушения прав жителей того района и нарушения баланса частных и публичных интересов.

Итог

В требованиях компании отказано.

Определение № 304-ЭС22-18932 от 6 июня 2023 года по делу № А45-16663/2021

Сообщение Можно ли согласовать ВРИ на постройку гостиницы, если участок предусматривает постройку офисов появились сначала на Land Law Firm.

В 2021-м одна компания потребовала у Санкт-Петербурга передать ей участок в аренду без торгов для строительства капитального объекта бытового обслуживания (подп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Но власти отказали, поскольку вид разрешенного использования земли не соответствует тому, что указала компания в своем заявлении. «На участке планируется комплексное развитие территории (КРТ)», — объяснила Комиссия по инвестициям Санкт-Петербурга. При этом власти еще не утверждали документацию по планировке территории в целях КРТ, а иной ВРИ по факту не устанавливался.

Суть иска

Компания обжаловала отказ в суде. По ее версии, вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяется по записи в ЕГРН, а планируемое КРТ не образует нового ВРИ.

Позиция судов

Встали на сторону компании. Три инстанции указали, что решение о КРТ территории не принималось, договор об этом не заключался, документацию о планировке не подготавливали и не утверждали. А ведь в будущем возможны разные варианты развития событий: например, власти могут принять решение о КРТ территории в иных границах. Спорный участок может туда и не попасть.

Итог

Решение нижестоящих инстанций отменить, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение от 15 августа 2023 года №307-ЭС23-1848 по делу №А56-103770/2021

Сообщение Можно ли строить на земельном участке в границах зоны КРТ появились сначала на Land Law Firm.

В 2002 году компания заключила с городом Москвой договор аренды участка под строительство и эксплуатацию ресторанного комплекса. В 2017 году его возобновили на неопределенный срок. В договоре было условие, что в случае нарушения сроков строительства объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев просрочки в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 сентября 2007 года № 793-ПП.

Компания завершила строительство лишь наполовину и обанкротилась, недостроенный объект продали с торгов.

Суть иска

Конкурсный управляющий банкрота оспорил пункт договора об увеличении арендной платы в случае нарушения сроков строительства. Ведь эта плата по договору обусловлены постановлением Правительства Москвы № 793-ПП, утратило силу в 2019 году. С тех пор, по подсчетам истца, он переплатил почти 11 млн руб., которые потребовал вернуть. 

Позиция первой инстанции

Удовлетворила иск, а спорное условие признала ничтожным. 

Позиция второй и третьей инстанции

Отклонили требования. Исполнение договора обязательно в принятой редакции, ведь обе стороны с ней согласились. Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и действовал на условиях, которые были в него включены на указанную дату. При этом не имеет значения факт, что постановление № 793-ПП в дальнейшем утратило силу.

Итог

Дело направили на новое рассмотрение.

Определение №305-ЭС23-10105 от 14 сентября 2023 года по делу № А40-135793/2021.

Сообщение Отменить «штрафную» арендную плату за незастройку участка появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году житель получил участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сроком на 10 лет. В начале 2020 года он попросил комитет по управлению госимуществом области продлить ему аренду на три года. Заявитель рассказал, что начал строительство и даже зарегистрировал в ЕГРН право собственности на недострой степенью готовности 12%. Но чиновники отказали: по их мнению, на день окончания срока аренды на участке нет объектов недвижимости. 

Суть иска

Региональный комитет по управлению госимуществом потребовал признать отсутствующим право собственности на недострой, освободить и вернуть земельный участок. Житель подал встречный иск о понуждении властей заключить договор аренды еще на три года для достройки дома.

Позиция апелляционной и кассационной инстанции

Приняли решение в пользу чиновников на основании ряда аргументов. В том числе, они отметили, что фактическая площадь застройки меньше 10% — то есть меньше минимального процента согласно местным правилам землепользования и застройки. Кроме того, суды решили, что объект имеет признаки самовольной постройки, ведь в разрешении на строительство одни параметры, а по факту совсем другие, как показала проверка.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 16-КГ23-9-К4 от 2 мая 2023 года.

Сообщение Продлевать ли договор аренды участка под постройку, если на нем только фундамент появились сначала на Land Law Firm.