Издание «СтроимПросто» подвело итоги 2023 года. Он был одним из самых сложных для строительства жилой, коммерческой недвижимости и смежных сегментов. Поэтому как и в 2022-м, в 2023-м законодатель уделял особое внимание строительной отрасли и предусмотрел меры ее поддержки. Это мораторий на взыскание неустойки при нарушении сроков строительства объектов, мораторий на проведение контрольно-надзорных мероприятий, пролонгация договора аренды, продление срока действия разрешений на строительство и не только. Такие меры перечислила в комментарии для «СтроимПросто» советник Land Law Firm Ксения Ульянова.
Критерии вспомогательных строений и сооружений
Еще одно значимое нововведение 2023 года – фиксация на законодательном уровне критериев для квалификации строений и сооружений в качестве вспомогательных объектов, полагает Ксения Ульянова: «Учитывая, что правовой статус вспомогательных объектов четко не определен, их возведение без разрешения на строительство порождает большое количество споров о признании их объектами самовольного строительства (в порядке ст. 222 ГК РФ). При «пробельности» законодательства в указанной сфере, вопрос квалификации оставался дискуссионным и в итоге упирался в судебное усмотрение по каждому конкретному кейсу».
По словам Ксении, судебная практика выделяет такие критерии вспомогательного объекта, как наличие главного объекта, отсутствие самостоятельного назначения, вспомогательный (обслуживающий) характер, отсутствие возможности самостоятельного использования.
Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 конкретизировало критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Учитывая, что ряд зафиксированных критериев (например, «технологическая связь с основным объектом», «обслуживающее назначение»), по-прежнему носят оценочный характер, постановление не решит проблему квалификации полностью, но поможет систематизировать выводы судов и станет отправной точкой для разрешения споров, полагает Ксения Ульянова.
Комплексное развитие территорий
Важнейшим в уходящем году для законодателя, строительной отрасли и смежных рынков оставался институт комплексного развития территорий (КРТ), отмечает Ксения Ульянова.
Несмотря на ожидания инициатив в части конкретизации сроков и установления лимита действия ограничений при включении объектов недвижимости в зону КРТ, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), законодатель нацелен на уравнивание прав лиц, обеспечивающих реализацию решения о КРТ, и лиц, с которым заключены договоры о комплексном развитии территории в части принятия решения о подготовке документации по планировке территории (закон принят и вступил в силу с 1 января 2024 года, подробнее см. «Новый закон о КРТ ускорит строительство и защитит интересы общества»).
Как указывает Ксения, новый закон также предполагает возможность реализации КРТ в соответствии с документацией по планировке территории, которая готовилась и утверждалась до предполагаемого КРТ. «Законодатель считает, что это позволит сэкономить время на подготовку и утверждение такой документации». В тоже время непонятно, как указанная норма «бьется» с актуальной судебной практикой — ведь именно отсутствие документации по планировке территории, разработанной в рамках реализации КРТ, является основной причиной отказа в выдаче РнС, ГПЗУ для целей строительства на земельных участках, попавших в зону КРТ согласно ПЗЗ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.08.2023 №307-ЭС23-1848 по делу № А56-103770/2021; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2022 N Ф07-10538/2022 по делу N А56-39573/2021)».
