Верховный суд принял решение в пользу управляющей компании, которая требовала от собственницы квартиры демонтировать кондиционер на стене многоэтажного дома. Управляющая компания утверждала, что установку кондиционера надо было согласовать с ней. Такой порядок содержался в договоре управления, который был утвержден решением общего собрания жильцов. В суде управляющая компания подчеркивала, что фасад дома — это общее имущество.
Кассационный суд защитил ответчицу. Он указал, что разрешений здесь не требуется, а установку кондиционера на фасаде дома нельзя считать использованием общего имущества. Но Верховный суд направил спор на новое рассмотрение. Как отметили судьи ВС, фасад дома — это общее имущество, которое используется с согласия всех собственников.
Некоторые СМИ, освещая это дело, пришли к выводу, что все владельцы кондиционеров теперь должны согласовать их на общем собрании собственников. Но это правовая утопия, считает управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Он объяснил Business FM, почему Верховный суд на самом деле не объявлял «несогласованные» кондиционеры «вне закона», и рассказал, в каких случаях суд все-таки заставит демонтировать устройство.
— Можете разъяснить положение, что при установке кондиционера требуется разрешение собственников? В каких случаях это обязательно, в каких нет?
— Начнем с того, что в законе нет такой конкретики, что при установке кондиционера требуется разрешение всех собственников жилых и нежилых помещений. Есть статья Жилищного кодекса о том, что распоряжение общим имуществом должно происходить с согласия всех жильцов. А к общему имуществу относятся и стены фасада дома. Но эта норма не соблюдается: в 99% случаев никто не получает при установке кондиционера согласия общего собрания жильцов. С другой стороны, представим, что устанавливается нечто иное, чем обычный тихий домашний кондиционер. Тогда нарушение прав может быть. Поэтому, в моем понимании, оспорить установку кондиционера без согласия общего собрания возможно лишь в том случае, если истец докажет, что какие-то права жильцов нарушаются.
В этом деле Верховный суд поправил нижестоящие инстанции, которые решили, что у управляющей компании нет своего материально-правового интереса заявлять подобные требования. Это не так. Если в договоре с жильцами есть соответствующий пункт, компания может действовать от их имени, в том числе обращаться в суд. Второй момент. Суды указали, что если общее имущество дома не уменьшается, то и предъявлять подобные требования нельзя. Это тоже неверно. Нужно изучать вопрос, чем именно конкретное устройство нарушает права жильцов. Это может быть промышленный или неисправный кондиционер, который создает вибрацию, шум и так далее.
Отдельный вопрос с фасадами. Законодательство на эту тему есть в каждом регионе и даже крупном городе. Даже если не говорить об объектах культурного наследия (там запрет полный), иногда на фасадах определенных домов установку запрещают в принципе. Либо разрешают в определенных местах, которые не у каждой квартиры есть.
— Объясните, пожалуйста: вот 16-этажный дом, один подъезд, одна общая стена, 25 кондиционеров, из них один мой. Должна ли я по своему кондиционеру собирать общее собрание жителей, и 24 других владельца тоже? Или это решение принимается один раз, что кондиционеры никому не мешают?
— На мой взгляд, это правовой абсурд. Никто никогда этим не занимался. И нельзя сказать, что по этой причине все множество кондиционеров на фасадах домов сейчас — вне закона. Верховный суд не создал новой сверх-обязанности получать эти согласования оптом или по отдельности. Он сказал лишь, что общее собрание жильцов, его представитель и управляющая компания, в том числе, могут ставить этот вопрос в суде. Я бы добавил: с иском может обращаться и то лицо, которое доказывает, что его права нарушены в связи с нарушением норм закона. Если доказательств негативного воздействия не будет, то суд должен отклонить иск.
Еще один момент — срок давности. Читаю разные мнения юристов. Кто-то говорит, что если три года кондиционер провисел, то уже нельзя предъявлять никаких требований. Другие считают, что можно, если он сломался и стал шумно работать. Все это не так. Это требование в праве называется негаторным иском, оно не связано с фактом лишения владения. На подобные требования исковая давность не распространяется, их можно предъявить в любой момент, когда есть нарушение.
— Допустим, у человека просто не очень хорошие отношения с соседями. Формально сосед имеет право подать в суд?
— Каждый имеет право. Но суд рассматривает дело и решает, удовлтетворять требование истца или нет. Сосед должен будет доказать, чем права нарушаются. Скорее всего, суд назначит экспертизу, которая определит, исправен ли кондиционер и нарушает ли права других лиц. Ведь есть установленные нормативы по шумам, вибрации и другим воздействиям. Например, запах или повышенная влажность, когда конденсат течет по стене.
— В каких случаях можно не выполнять решение собрания собственников и не демонтировать кондиционер?
— Хороший вопрос. Жилищный кодекс предписывает подчиняться решению общего собрания собственников, которое принято большинством голосов, даже если вы за него не голосовали. Вы можете его игнорировать, но против вас могут возбудить дело о понуждении к исполнению. Впрочем, если решение общего собрания незаконно и нарушает ваши права, у вас есть возможность оспорить его в суде. А пока суд не признал его незаконным — придется выполнять.
Подробнее: https://www.bfm.ru/news/523474