Застройщик может обанкротиться и оставить после себя незавершенные объекты и невыполненные обязательства перед дольщиками. Новый девелопер, который взялся закончить строительство, уже ничего от них не получит, поэтому ему приходится искать, на чем еще заработать. У дольщиков свой интерес — дождаться оплаченных квартир. Хотя иногда им предлагают деньги вместо квадратных метров. Законно ли это, и стоит ли на это соглашаться, рассказал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов в эфире радиостанции «Вести FM».
—Давайте разбираться с самого начала. Когда новый застройщик приходит на проблемный объект – проект меняется, ведь он должен как-то компенсировать свои затраты, увеличить объем строительства?
— Совершенно верно, новый застройщик не будет это делать за свой счет. Он должен откуда-то взять денежные средства на достройку. Но логика здесь даже не в этом, а в том, что новый девелопер вступает в проект, получает права на земельный участок с объектом не завершенного предыдущим застройщиком строительства. Здесь можно согласовать и начать строительство дополнительных метров, может быть, новый корпус или увеличение этажности. Но, что важно, одновременно с этим правом застройщик получает также весь пул обязательств перед участниками строительства, отношения с которыми были оформлены предыдущим застройщиком, то есть обязан удовлетворить их требование.
— То есть обязательство перед покупателями есть при том, что новый застройщик от предыдущего ничего за это не получил?
—Ну, это правда жизни. Новый застройщик появился, потому что предыдущему не на что достраивать. В подавляющем большинстве случаев это формат банкротства, поэтому там получать не с кого и не с чего. Финансово схема выглядит таким образом: нужно получить возможность строить дополнительно и из этих дополнительных метров передать квартиры, в том числе, тем, кто заключал договор с предыдущим застройщиком. Отказать им новый застройщик не вправе.
— А если все же отказывает — какой порядок действий? Через суд добиваться денег от обманувшего первого застройщика, а потом вкладываться по новой? Или как правильно действовать, чтобы не остаться без квартиры?
— В подавляющем большинстве случаев незавершённого строительства и банкротства застройщика сумма, заплаченная вначале, очевидно ниже рыночной стоимости конкретной квартиры. Ее не хватает даже для входа в долевое участие на текущую дату. Понятно, что этих денег будет недостаточно, чтобы удовлетворить или восстановить нарушенные права дольщика. Поэтому здесь чаще всего спор не в том, как получить хоть что-то от нового застройщика. А в том, что текущий застройщик просто предлагает дольщику получить деньги и за эти деньги уже войти в новые отношения. И здесь Верховный суд четко высказывается, что дольщик вправе претендовать по своему выбору либо на деньги, либо на метры. Но очевидно, что дольщику выгоднее оставаться с метрами и требовать от нового застройщика передать ему квартиру, соответствующую тем характеристикам, на которые был заключен договор с первоначальным застройщиком.
