ЭКОНОМИКА И ЖИЗНЬ: ЧТО ДЕЛАТЬ КОМПАНИИ, КОТОРОЙ ОТКАЗАНО В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО?

ЭКОНОМИКА И ЖИЗНЬ: УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО «ПРОБЛЕМНЫМ» ОБЪЕКТАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Государственная регистрация права на недвижимое имущество — затратный и долгий процесс. В связи с этим приостановление и/или отказ в регистрации права может затянуться и существенно повлиять на процессы в компании.

В связи с этим юрист Land Law Firm Татьяна Кустова подготовила статью для издания «Экономика и жизнь», в которой рассказала о там, какие могут быть причины для отказа в государственной регистрации и как защитить свои права, а также рассмотрела актуальную судебную практику:

Отказ в государственной регистрации права собственности компании на имущество — последствие ситуации, когда процедура госрегистрации была приостановлена и причины приостановления в отведенный срок не были устранены (ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации). Закон о госрегистрации предусматривает 63 основания для приостановления госрегистрации (ст. 26 Закона о госрегистрации). На практике список наиболее распространенных оснований приостановления госрегистрации намного короче, что подтверждается и самим Росреестром.

I. ПОЧЕМУ ЧАЩЕ ВСЕГО ОТКАЗЫВАЮТ В ГОСРЕГИСТРАЦИИ?

1. Предоставленные на регистрацию документы не отвечают требованиям законодательства (п. 6, 7, 8 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Государственная регистрация прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы предоставленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о госрегистрации оснований для приостановления регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации).

Несоответствие документов требованиям, установленным законодательством РФ означает:

  • нарушение требований к заполнению и оформлению документов, например, отсутствие в документах описания недвижимого имущества/ вида регистрируемого права, ненадлежащее заверение: отсутствие печатей/ подписей (в установленных законом случаях), наличие подписей неуполномоченного лица;
  • нарушение требований к форме (электронная/ бумажная) документа, особенно межевого/ технического плана, акта обследования, карты-плана территории;
  • нарушение требований к формату документа, т.е. непредоставление оригиналов;
  • нарушение требований к количеству экземпляров документов;
  • предоставление недостоверных сведений.

2. На регистрацию подан неполный пакет документов (п. 5, 44 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Согласно положениям ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные данным законом, другие документы, которые подтверждают наличие/ возникновение/ переход/ прекращение права/ ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения/ прекращения/ перехода прав/ ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, возможно на портале Росреестра.

Самый неожиданный документ для заявителя, отсутствием которого регистратор обуславливает отказ, — согласие бывшего правообладателя объекта, ликвидированного на момент подачи заявления о госрегистрации права (см., например, Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022 по делу № А83-4153/2021). Обусловлено такое нелогичное требование чаще всего отсутствием в ЕГРН сведений о правообладателе объекта, а также тем, что Закон о госрегистрации описывает только ситуации, при которой предыдущий правообладатель объекта ликвидирован, но сведения о нем имеются в ЕГРН (ч. 9 ст. 15 Закона о госрегистрации). Возможность же регистрации права в отсутствие заявления предыдущего правообладателя и зарегистрированного за ним права предусмотрена только п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, которое не относится к числу нормативно-правовых актов, составляющих правовую основу государственной регистрации прав (ст. 2 Закона о госрегистрации). Действующее регулирование приводит к тому, что для заявителей с такой ситуацией первичное обращение в Росреестр по сути является формальным и необходимо лишь для того, чтобы перейти к госрегистрации права на основании судебного решения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09 по делу № А07-4014/2008-А-РСА).

Под предоставление неполного пакета документов подпадает и иная ситуация, обусловленная односторонним и недостаточным урегулированием вопроса, когда заявитель повторно обращается в Росреестр с судебным решением, которым отказ по результатам первого обращения признан незаконным, но не оплачивает повторно госпошлину. Сложность состоит в том, что в силу ч. 4 ст. 333.40 НК РФ, п. 93 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, не подлежит возврату в случае отказа в государственной регистрации. Однако, незаконность отказа в государственной регистрации, установленная судом, свидетельствует об отсутствии оснований для возложения на заявителя бремени повторной уплаты государственной пошлины на тот же объект недвижимости в том же размере. Такой подход подтверждается и судебной практикой (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2016 № 306-КГ16-16333 по делу № А65-21352/2015, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 по делу № А44-9839/2019). В силу позиции, сформулированной Европейским Судом по правам человека в Постановлении от 06.11.2011 по делу «Гладышева против России» (жалоба № 7097/10), риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Рассматривая данные ситуации из п. 1 и 2, как основания для отказа, в контексте актуальной судебной практики, особое внимание обращают на себя два дела: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.05.2022 по делу № А40-116331/2021 и Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2022 по делу № А41-36741/2021. В первом из данных дел кассация помимо констатации реальной ошибки заявителя в подготовке документов для госрегистрации, также указала на необходимость проверки заявителя на соответствие требованиям Указов Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». Во втором деле кассация вовсе отменила судебные акты нижестоящих инстанций, вынесенные до вступления в силу перечисленных указов, только со ссылкой на них и Указ Президента РФ от 03.05.2022 № 252 «О применении ответных специальных экономических мер в связи с недружественными действиями некоторых иностранных государств и международных организаций», которым обеспечен запрет федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, иным государственным органам, органам местного самоуправления, организациям и физическим лицам, находящимся под юрисдикцией РФ, совершать сделки (в том числе заключать внешнеторговые контракты) с юридическими лицами, физическими лицами и находящимися под их контролем организациями, в отношении которых применяются специальные экономические меры; исполнять перед лицами, находящимися под санкциями, обязательства по совершенным сделкам (в том числе по заключенным внешнеторговым контрактам), если такие обязательства не исполнены или исполнены не в полном объеме; осуществлять финансовые операции, выгодоприобретателями по которым являются лица, находящиеся под санкциями.

Такой подход представляется формальным и необоснованным, поскольку в случае завершения дела на этапе первой или апелляционной инстанции, признавших отказ Росреестра незаконным, процедура регистрации прав заявителя на объекты недвижимости могла бы быть завершена до вступления в силу перечисленных актов.

3. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся (п. 49 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Для регистратора ЕГРН — свод достоверных систематизированных сведений (п. 1 и 2 ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации). При проведении правовой экспертизы государственный регистратор обязан проверить наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, в том числе арестах, запрещениях, установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости.

Иногда наличие в ЕГРН отметки об ограничениях действий с объектом обусловлено бездействием уполномоченных органов и отсутствием автоматизированной системы актуализации информации, например, о завершенных исполнительных производствах. Если же информация о таких ограничениях подтверждается, это свидетельствует о том, что распоряжаться объектом правообладатель не вправе.

Проверить соответствие сведений до начала регистрации права собственности на объекты возможно заказав выписки из ЕГРН на сайте Росреестра или в любом центре госуслуг «Мои документы». Необходимы 2 вида выписок: об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. Уточнить сведения в более короткий срок возможно в общедоступных сервисах: «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

На практике отказ Росреестра чаще всего обусловлен совокупностью перечисленных факторов, как, например, в деле № А03-5288/2021. В данном случае отказ в государственной регистрации права собственности общества на объекты последовал, по мнению регистратора, в связи с подачей заявления ненадлежащим лицом, непредставлением всех документов и недостоверностью сведений, касающихся адреса объекта недвижимости. Примечательно это дело тем, что юридическому лицу удалось доказать отсутствие всех обозначенных регистратором препятствий путем построения наглядной временной цепочки образования самого общества и перехода имущества с правовым и документальным обоснованием.

II. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ

Отказ в госрегистрации права собственности и иных прав на недвижимость может быть обжалован в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 12 ст. 29 Закона о госрегистрации). Для этого компании необходимо обратиться в арбитражный суд заявлением об оспаривании решения Росреестра в порядке гл. 24 АПК РФ.

В таких спорах важно проверить наличие интересов иных лиц, что подтверждается также судебной практикой (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2022 № 305-ЭС22-9215 по делу № А40-41320/2021). Если суд круг заинтересованных лиц не определил, не привлек их к участию в деле, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права может быть обжалован лицами, у которых имеются обоснованные правопритязания на спорное имущество (Определение № 305-ЭС22-1788 по делу № А40-256417/2020 от 08.06.2022). Данная позиция полностью согласуется с положениями п. 56 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. 

Таким образом, наличие спора о праве препятствует разрешению спора по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ и подлежит рассмотрению в порядке искового производства (см, например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022 по делу № А41-46508/2021).

Наиболее наглядно ситуация возникновения спора о праве и одновременного отказа Росреестра в связи с отсутствием, по его мнению, документов, подтверждающих права заявителя на объект была рассмотрена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 303-ЭС22-1358 по делу № А24-6168/2020. Данное дело интересно не только разделением прав на основной и вспомогательный объект, но и тем, что в качестве факта приобретения спорного имущества правопредшественником обществом выступила не привычная сделка (купля-продажа), а регистрация общества в качестве юридического лица как созданного в порядке приватизации государственного имущества, который не смог установить не только регистратор, но и суды нижестоящих инстанций. Указанное дело скорее уникально и демонстрирует нераспространенность приобретения компаниями прав на основании такого факта в настоящее время. Сегодня основанием для регистрации перехода права собственности чаще является классическая сделка купли-продажи объектов недвижимости между компаниями.  При этом достаточно устойчивым остается мнение о том, что в случае прекращения деятельности продавца для покупателя неприемлемо предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости на основании исполненного договора, по которому не регистрировался переход права собственности. Такой вывод следует из п. 59, 62 Постановления Пленумов № 10/22 и обусловлен тем, что в силу п. 2 ст. 8 (в редакции, действовавшей до 01.03.2013 г.) и аналогичного по содержанию п. 2 с. 8.1 (введенной с 01.03.2013 г.), ст. 131, 218, 223, 551 ГК РФ, договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права собственности, а само право возникает с момента его государственной регистрации. В судебном же порядке может быть признано существующее право, поскольку судебным актом права подтверждаются, но не порождаются. Если истец за государственной регистрацией права собственности на спорный объект недвижимости в уполномоченный регистрирующий орган не обращался, отказы в государственной регистрации права не предоставил, суды приходят к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.08.2022 по делу № А51-8372/2021).

Таким образом, в любом случае первый шаг к защите права собственности компании – обращение в Росреестр.

III. СРОК ОСПАРИВАНИЯ

По общему правилу обжаловать отказ Росреестра в госрегистрации компания вправе в течение 3 месяцев со дня, когда ей стало известно о нарушении ее прав, свобод и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Исчислять такой срок следует с момента получения уведомления об отказе в госрегистрации прав на недвижимость.

IV. СОДЕРЖАНИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ

Обращаясь в суд за оспариванием отказа Росреестра в государственной регистрации прав на имущество, следует кратко изложить последовательность событий до момента обращения и более подробно описать основания возникновения права у компании на спорные объекты, а также представленные на регистрацию в качестве доказательств этого документы. Просительная часть таких заявлений чаще всего шаблонна и должна содержать требования о признании незаконным решение Росреестра об отказе зарегистрировать право (долю в праве) собственности на недвижимость и об обязании Росреестра осуществить госрегистрацию.

V. НА ЧТО ОБРАТИТ ВНИМАНИЕ СУД

Проверяя законность отказа в регистрации прав заявителя, суды проверяют законны ли первоначальные причины, обозначенные регистратором как основания для приостановки, ведь именно они стали причиной спора. Необходимость комплексной оценки законности всей процедуры регистрации прав при оспаривании ее результата подтверждается самой судебной практикой (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по делу № А40-172413/2021).

В силу положений главы 24 АПК РФ основанием для удовлетворения требований заявителя является наличие одновременно двух установленных в ходе судебного разбирательства и подтвержденных надлежащими доказательствами обстоятельств:

  • несоответствие оспариваемого решения требованиям закона;
  • нарушение материальных прав заявителя.

Если отказ подпадает под указанные в п. 1 статьи случаи, то компании необходимо доказать отсутствие установленных на законодательном уровне требований к документам, которые, по мнению регистратора, не были соблюдены заявителем, или же отсутствие нарушений данных требований.

В указанных в п. 2 статьи случаях дальнейшая судьба спора будет зависеть от того, действительно ли заявитель не предоставил все требующиеся от него документы, или же регистратор нарушил ч. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации, содержащую запрет на требование не предусмотренных законом документов от заявителя. Отказ по данному основанию признают незаконным, обяжут зарегистрировать право (долю в праве) собственности на недвижимость, если суд установит хотя бы одно из следующих обстоятельств:

  • заявитель не должен представлять запрашиваемый документ;
  • необходимые сведения содержатся в альтернативных документах, которые заявитель представил в Росреестр.

Чаще всего такие споры касаются ранее возникших прав. Наиболее действенная и универсальная рекомендация для компаний в таком случае – воспользоваться правом предоставления по собственной инициативе документов, которые предоставляются в порядке межведомственного взаимодействия. Если еще до момента обращения в Росреестр понятно, что у компании отсутствуют документы, подтверждающие, например, факт создания объектов предыдущим правообладателем или его право собственности на данные объекты, факт передачи объектов самой компании, следует обратиться за архивными копиями данных документов в местную администрацию или департамент имущества, в многофункциональный центр «Мои документы» или Росреестр, а также в БТИ.

Эффективность доказывания незаконности отказа в государственной регистрации права собственности сведениями из архивной документации подтверждается и судебной практикой. Так в деле № А54-5709/2021 обществу удалось доказать свое ранее возникшее право на объекты и отсутствие данного права у администрации путем предоставления договоров 1991-1992 гг.

В ситуации, когда необходимо обосновать расхождение данных о площади объектов, содержащихся в представленных на регистрацию документах и сведениях ЕГРН, данная рекомендация также эффективна. Так в деле № А40-155159/2021 обществу удалось доказать незаконность отказа Росреестра в государственной регистрации права на объект, в том числе путем предоставления письма ГУП МосгорБТИ от 18.10.2012 г.

Таким образом, основные действия компании после получения отказа в государственной регистрации права собственности на имущество сводятся к детальной проработке и инициативному сбору доказательственной базы незаконности такого отказа со ссылкой на ст. 26 Закона о государственной регистрации, а также оспариванию данного отказа в суде.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/462674/

Связанные практики

arrow