Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС22-7353 по делу о досрочном расторжении договора аренды нежилого здания, которое признано памятником истории и культуры.
Для получения льготы по арендной плате арендатор произвел за свой счет реставрацию здания, но позже государство передало объект недвижимости под управление АО «ДОМ.РФ». Обладая правом совершать сделки с недвижимостью, АО «ДОМ.РФ» уведомил арендатора о досрочном расторжении договора, с чем последний не согласился и настаивал на том, что средства за реставрацию здания ему не компенсировали. В связи с этим, по мнению арендатора, на стороне истца возникло неосновательное обогащение — 233 млн руб., с чем нижестоящие инстанции не согласились. В свою очередь, Верховный Суд не поддержал их позицию и отметил, что арендатор имеет право на компенсацию расходов.
Юрист Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для издания «Право.ru» отмечает, что в настоящем деле арендатор столкнулся по сути с изъятием задания: на основании акта Правительственной комиссии управление зданием перешло к АО «ДОМ.РФ», который в одностороннем порядке расторг договор аренды.
По словам Алены, на сайте Правительственной комиссии опубликовано более 140 протоколов заседаний по вопросу о целесообразности передачи земельных участков и объектов на них АО «ДОМ.РФ» и самое примечательное, что для принятия решения Правительственной комиссии не установлены четкие критерии: решение принимается на основании оценки эффективности использования объекта и целесообразности его передачи, что существенно затрудняет его оспаривание.
«ДОМ.РФ в свою очередь в любой момент может расторгнуть договор аренды на основании закона. В подобных ситуациях арендатор не защищен и может требовать только возмещения убытков, которыми в комментируемой ситуации являются некомпенсированные расходы на ремонт объекта культурного наследия», – добавляет она.
Алена согласна с позицией ВС РФ, согласно которой суды нижестоящих инстанций пришли к неверному выводу, что сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды.
«Учитывая, что сумма данных затрат была «зачтена» в счет арендной платы посредством предоставления льготы, а договор аренды был расторгнут в 2020 г. до истечения его срока в 2028 г. на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в размере излишне «уплаченной» арендной платы за период с момента расторжения договора до момента истечения его срока. Стоит обратить внимание, что арендатором в качестве неосновательного обогащения был заявлен весь размер затрат на ремонт и реконструкцию – 233,5 млн. Однако, он был ранее частично компенсирован уплатой льготной арендной платы с 2013 г., поэтому сумма неосновательного обогащения, вероятно, будет скорректирована, если договором аренды не предусмотрены иные варианты компенсации, – считает она.
Подробнее: https://pravo.ru/story/243910/
